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알아두면 쓸모있는 부동산 정보

공유물우선매수권(共有者優先買收權), 신청할 수 없는 경우

by 묵언수행 실화소니 2020. 12. 12.

공유자우선매수권(共有者優先買收權) 이란?

 

매각되는 부동산의 공유자에게 나머지 지분 매수에 대한 우선권을 주는 제도. '공유자우선매수청구권'이라고도 한다. 토지나 건물과 같은 부동산을 공동으로 소유하고 있는 경우, 어느 한 사람의 지분이 경매로 매각될 때, 매각된 부동산을 구입한 소유자와 원래의 공유자 사이의 분쟁을 방지하기 위해 공유자에게 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 주는 제도를 말합니다.

 

 

 

<민사집행법>에는 공유자의 우선매수권을 인정하면서, 경매의 경우 가장 높게 제시된 가격으로 공유자가 우선매수할 수 있는 권리를 주고 있으며, 법원은 다른 경매 응찰자가 있다 하더라도 공유자에게 매각을 우선적으로 허가하도록 규정하고 있다. 또한 여러 사람의 공유자가 우선매수의 신고를 할 때에는 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수할 수 있도록 하고 있다(제140조).

 

즉 법원에 의해 정상적인 입찰절차를 진행하고 그 절차를 통해 최고매수신고가격이 결정되면 공유자는 그 가격과 동일한 금액으로 자신이 매수할 것인지를 결정할 수 있게 된다. 만일 공유자가 예상한 가격보다 높게 가격이 결정되었을 경우, 공유자는 우선매수를 포기할 수 있다.

 

공유자의 우선매수신고는 집행관이 해당 경매사건의 최고가매수신고인의 성명과 최고매수신고가격을 호창한 뒤 이의 없음을 확인한 후 그 경매사건의 매각절차가 종료되었음을 고지하기 전까지 접수할 수 있다. 공유자가 매각기일 전에 우선매수를 신고해 다른 사람들이 입찰을 포기하게 한 후 매각기일에 우선매수를 포기하면 그 경매사건은 유찰되게 되는데, 이런 경우 법원은 공유자유선매수청구권의 행사를 1회로 제한하여 이후 입찰에 참여하지 못하게 하도록 하고 있다.

 

 

 

하지만음의 경우 공유자 우선매수 신청할 수 없는 경우도 있습니다.

 

 

1. 대상 매각물건의 일부 물건의 공유자

- 매각대상 물건이 2개 이상일때 일부 필지만 공유자인 경우

2. 공유물 분할 판결 등으로 공유물 전부를 매각하는 경우의 공유자

- 형식적 경매의 공유 소유자들은 우선 매수 신청권이 없습니다.

3. 경매절차상의 채무자인 공유자

4. 구분소유적 공유관계에서의 공유자

하나의 토지를 경계를 나누어 서로 구분하여 소유하고 있는 경우를 구분소유적 공유관계라고 합니다.

이때 경계는 공유자들이 서로 약속한 가상의 경계일 뿐 실제 토지가 분할된 것은 아닙니다.

구분 소유적 공유관계에 있는 공유자에게는 우선매수권이 없습니다.

5. 대지권의 목적인 토지의 공유자

아파트, 상가 또는 다세대주택 등의 전유부분의 대지권에 해당되지 대지권의 목적인 토지의 공유지분에

대한 공유관계에서는 공유자 우선매수권이 없습니다.

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