꼭 알아두어야 할 부동산 판례 -- 조망권과 관련한 수인한도의 구체적 기준

우리나라는 인구의 집중화·과밀화로 인하여 아파트 등 건물의 밀집도가 상당히 높다. 이번 칼럼에서는 건물의 밀집과 관련하여 점차 그 중요성이 더해가고 있는 조망권과 관련하여 선례적인 의미를 갖는 판례에 대하여 살펴본다.

조망권이란 법률적으로 이에 관한 명확한 규정은 없으나 일반적으로 토지나 건물의 소유자가 인접 건물의 신축 등으로 인하여 시야를 방해받지 않고 주변경관 또는 창문에 하늘이 보이는 면적 비율에 따른 천공율에 따른 조망을 유지하여 미적인 만족감 또는 휴식을 누릴 수 있는 권리를 말한다. 주변에 건물이 신축됨으로 인하여 기존에 위치하고 있던 건물의 시야가 방해되어 분쟁이 발생하는 것은 우리 주변에서 매우 흔히 볼 수 있다.

대법원은 이와 관련하여 “인접 토지에 건물 등이 건축되어 발생하는 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등의 생활이익의 침해를 이유로 하는 소송에서 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서서 위법하다고 할 것인지 여부는, 피해 건물의 거실이나 창문의 안쪽으로 일정 거리 떨어져서 거실 등의 창문을 통하여 외부를 보았을 때 창문의 전체면적 중 가해 건물 외에 하늘이 보이는 면적비율을 나타내는 이른바 천공률이나 그중 가해 건물이 외부 조망을 차단하는 면적비율을 나타내는 이른바 조망침해율 뿐만 아니라, 피해건물과 가해건물 사이의 이격거리와 가해 건물의 높이 및 이격거리와 높이 사이의 비율 등으로 나타나는 침해의 정도와 성질, 창과 거실 등의 위치와 크기 및 방향 등 건물 개구부 현황을 포함한 피해 건물의 전반적인 구조, 건축법령상의 이격거리 제한 규정 등 공법상 규제의 위반 여부, 나아가 피해 건물이 입지하고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사정을 포함한 넓은 의미의 지역성, 가해건물 건축의 경위 및 공공성, 가해자의 방지조치와 손해회피의 가능성, 가해자 측이 해의를 가졌는지 유무 및 토지 이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.”라고 판시하였다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결). 위와 같이 대법원은 조망침해와 고려할 요소들을 상세히 제시하고 있다. 그리고 당해 구체적인 사안에서는 조망침해율의 증가만을 이유로 수인한도를 초과한 시야차단이나 폐쇄감이나 압박감이 발생하였다고 볼 수는 없다는 취지의 판시를 하였다.

 

위 판결은 조망권과 관련한 수인한도의 구체적 기준에 관한 판시로서 선례적인 의미가 있다고 할 것이다. 사회가 고도화되고 분쟁이 다양하게 전개됨으로 인하여 판례 역시 이에 대하여 탄력적으로 대응하며 상세한 판시를 하고 있다. 독자들 또한 이러한 변화를 늘 주시하는 것이 사회 변화에 대응하는 좋은 방법이라고 할 것이다.

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