부동산 경매 -- 지금은 경매 공부를 시작해야 할때

최근 한류스타 S씨가 공유자분할경매를 통해 본인이 85%의 지분을 가지고 있는 상가주택을 경매 신청했다는 뉴스가 보도됐다. 애초 그 85%의 지분도 공매를 통해 1년 전에 매수했다고 한다. 85% 지분 매입 가격은 약 30억 원이었으며, 현재 그 물건의 감정가는 최소 40억 원대 초반으로 추정된다.

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강남구의 입지 좋은 상가 건물의 경우 낙찰가율이 100%를 상외 하는 경우가 많으므로 감정가 수준인 40억에 낙찰된다고 하면 S씨의 배당금은 최소 34억 원(85%) 전후가 될 것으로 보인다. 30억 원을 투자해 1년 반 만에 약 4억 원(13.3%)의 수익이 발생했다. 30억 원 투자금 중 대출이 포함되어 있다면 수익률은 기하급수적으로 늘어날 것이다. 또한 해당 건물 인접 필지가 S씨 소유로 알려져 있다. 본인이 낙찰 받을 경우에는 필지를 합치거나 동시에 개발할 수 있어 낙찰 수익보다 더 높은 수익률이 기대된다. 공매 지분투자, 공유물분할을 목적으로 한 경매 등을 활용한 재테크 방식의 정석을 보여준 사례이다.

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저금리 기조가 지속되면서 올해 내내 경매 물건이 크게 감소했고, 경쟁률 및 낙찰가격은 크게 상승했다. 경쟁이 치열해 지고 가격이 오르다보니 일부에서는 경매에서는 더 이상 수익이 나지 않는다고 발을 빼야 할 타이밍 이라고 충고하기도 한다. 하지만 위 S씨 사례에서 보듯이 경・공매 시장에서는 아직도 단순 매매로는 거둘 수 없는 수익이 나오고 있다. 필자는 11월 한 달만 이와 비슷한 수익률을 거둔 사례를 수건 이상 목격했다.

 

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경매의 가장 큰 장점은 무엇일까? 바로 강제 저감 제도이다. 1회 유찰할 때마다 지역에 따라 최저 매각가격이 20~30% 저감된다.(서울 20%, 경기・인천 30% 등) 물론 저감되는 건 최저매각가격이고 낙찰가는 또 다르겠지만, 저금리 시대 4~5%의 수익률에도 수많은 투자자들이 몰리는 현재 상황에서 구입 가격을 낮출 수 있다는 점은 정말 매력적인 부분이다. 더불어 안정성도 들 수 있다. 경매를 어디서 진행하는가? 바로 법원이다. 공매는 정부에서 출자한 한국자산공사에서 진행한다. 대한민국에서 가장 믿을 수 있고 신뢰할 만한 중개업소가 아닐까?

 

 

 

금융권 및 주요 언론 기사를 살펴보면 올해 말 혹은 내년 초 금리 인상은 확실해 보인다. 지금 역대 최저수준을 기록하고 있는 가계부채 연체율도 금리 인상에 따라 자연스럽게 상승할 것으로 보인다. 그러면 덩달아 경매 물건도 늘어날 것이다. 보통 업계에서는 연체율과 경매물건 진행건수간의 연계기간을 8개월가량 잡고 있다. 이달 연체율이 증가한다면 8개월 후 경매 진행건수가 비슷한 비율로 증가하는 것으로 예측하는 것이다. 물건이 증가한다면 경쟁률 및 낙찰가율도 자연스럽게 하락 할 것이고 내가 원하는 물건을 찾을 확률도 높아진다. 일부에서는 부동산 경기 하락을 우려하지만 하락세보다 경매 물건의 저감률 폭이 더 클 가능성이 높다. 더불어 권리분석만 잘 한다면 안정적인 매각주체가 있다는 점은 상당한 장점이다. 수수료도 낙찰가격에 포함되는 만큼 비용 절감 효과도 있다.

 

 

요즘은 각종 서적이나 경매 교육 방법들이 과하다 싶을 정도로 잘 되어 있다. 7~8개월 정도면 경매를 공부하기에 이상적인 시간이다. 권리분석에 대한 이론서들을 한번 살펴보고 경매 법정을 찾아 한두 번 정도 입찰 경험을 하기에 적당하다. 내년 하반기 경매 물량 급등에 맞춰 지금 경매 공부를 시작해 보라고 권하고 싶다. 가장 안정적이고 수익을 내기 쉬운 경매시장이 당신 앞에 기다리고 있다. 기회는 올 것이며 준비된 사람만이 잡을 것이다.

 

이창동 지지옥션 선임연구원

 

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