상속이 발생하면 많은 분들이 **상속등기(소유권이전등기)**부터 떠올리죠.
그런데 현실은… 가족 간 협의가 안 되거나, 바쁘거나, “나중에 하자” 하다 보면 수년~수십 년이 훌쩍 가는 경우가 많습니다.
문제는 여기서부터예요. 😥
상속등기가 오래도록 안 된 주택에 대해 과세관청이 직권으로 납세의무자를 지정할 수 있고, 그 결과 다른 주택이 있으면 1세대 1주택 특례세율(재산세)이 깨질 수 있다는 게 이번 판결의 핵심입니다.
✅ 오늘 글 한 줄 결론
📌 상속개시 후 5년이 지나도록 상속등기·사실상 소유자 신고가 없으면, ‘주된 상속자’가 그 상속주택을 소유한 것으로 보아 재산세 납세의무자가 될 수 있습니다.
그리고 그 상태에서 본인 명의 **다른 집(아파트 등)**이 있으면 재산세 1세대 1주택 특례세율을 못 받을 수 있어요.
1) 사건 요약 (이번 판결 흐름) 🧾
이번 사안은 대략 이런 구조였습니다.
- 사망으로 상속 개시(부모 사망)
- 상속등기 미완료 상태가 장기간 지속
- 사실상 소유자 신고도 안 됨
- 지자체가 직권으로 재산세 납세의무자를 지정
- 이후 원고가 본인 명의 다른 아파트를 취득/보유
- 지자체는 “2주택” 전제로 아파트 재산세에 1세대 1주택 특례세율 미적용
- 1심/2심/3심 모두 처분청 승소(원고 패소)
2) 핵심 쟁점 2개만 딱! 🔥
쟁점 A. “상속등기 안 했는데도 재산세 납세의무가 생기나?”
➡️ 그럴 수 있습니다.
재산세는 원칙적으로 “사실상 소유자”가 납세의무자지만, 예외 규정이 있어요.
상속재산인데 등기도 안 하고 사실상 소유자 신고도 안 하면, 법에서 정한 **‘주된 상속자’**가 납세의무자가 됩니다.
쟁점 B. “그 주택 때문에 내 아파트 1세대1주택 특례세율이 깨지나?”
➡️ 5년 경과 + 미등기 상태라면 깨질 수 있습니다.
상속개시부터 5년이 지난 “미등기 공동상속주택”은, **주된 상속자가 그 주택을 ‘소유한 것으로 본다’**는 규정이 있어요.
그래서 다른 집이 있으면 “2주택”으로 잡혀 특례세율이 배제될 수 있다는 판단이 나온 겁니다.
3) 법에서 말하는 ‘주된 상속자’는 누구? 👤
여기서 진짜 중요합니다.
**“누가 실제로 살았는지, 누가 관리했는지”**와 별개로, 원칙은 아래처럼 지분/나이로 정해질 수 있어요.
✅ 주된 상속자 기준
- 민법상 상속지분이 가장 높은 사람
- 그 사람이 2명 이상이면 👉 그중 ‘나이가 가장 많은 사람’
즉, 형제자매 지분이 똑같으면…
📌 최연장자가 납세의무자로 지정될 가능성이 큽니다.
4) “5년”이 왜 그렇게 중요하냐면요 ⏳
상속주택 관련해서 **‘5년 경과’**는 스위치처럼 작동합니다.
- 상속개시 후 5년이 지나도록
① 상속등기 미이행 + ② 사실상 소유자 신고 없음
👉 주된 상속자가 그 상속주택을 소유한 것으로 봄
그래서 “나는 등기 안 했으니 내 집 아니야”가 세금 영역에서는 그대로 통하지 않을 수 있어요.
5) 이번 판결이 실무적으로 무서운 포인트 😱
✅ “상속등기 방치 = 세금폭탄 트리거”
특히 아래 조합이면 위험도가 확 올라갑니다.
- (1) 부모님 집/시골집/빈집 상속이 있었는데
- (2) 가족끼리 분할협의가 안 돼서 등기를 안 함
- (3) 본인은 이미 내 명의 집(아파트 등)이 있음
- (4) 상속개시 후 5년이 훌쩍 지남
📌 이러면 어느 날 갑자기
**“당신은 2주택자입니다”**로 계산돼서 재산세 혜택이 빠질 수 있어요.
6) (꿀팁) 지금 당장 확인해야 할 체크리스트 ✅
아래 7개만 체크해도 “사고”를 크게 줄일 수 있어요.
🔎 상속주택 리스크 체크 7
- 상속개시일(사망일) 기준으로 5년 넘었나?
- 상속등기(공동/단독) 완료했나?
- 지자체에 사실상 소유자 신고 했나?
- 가족 중 최연장자가 누구인지
- 내 명의로 다른 주택이 있는지
- 재산세 고지서에 납세의무자가 누구로 찍혀 있는지
- 혹시 이미 “직권 등재”가 되어 있지 않은지(등기부와 별개)
7) “상속포기했는데도 내라고 해요”가 가능한가요? 🤔
이번 사건에서도 원고는 상속포기 주장을 했지만, 법원은 효력 인정이 어렵다고 봤습니다(시기·증거 등).
여기서 핵심은 이거예요.
- 상속포기는 민법상 기간·절차가 있고
- “포기했다”는 말만으로 자동 인정되지 않으며
- 세금 실무에선 공적 서류/결정/등기 정리가 매우 중요합니다.
📌 결론: “포기했으니 끝”이 아니라, **세무·법무적으로 ‘정리된 흔적’**이 남아야 분쟁이 줄어듭니다.
8) 소송에서 자주 놓치는 함정: “전심절차” 🧨
이 사건 1심 판결에는 **2021~2022년분 일부가 ‘각하’**된 부분이 있었죠.
이유는 간단히 말해, 지방세는 일정 시점부터 행정소송 전에 불복절차(심판청구 등)를 먼저 거쳐야 하는 구조가 강화됐기 때문입니다.
👉 현실 팁
재산세 등 지방세는 “억울하다!” 싶을 때, 바로 소송부터 가면 절차에서 막힐 수 있어요.
(사안별로 다르니, 불복 기간/절차는 꼭 전문가와 캘린더로 관리 추천)
✅ 총정리 (진짜 핵심만 5줄)
- 상속등기 안 된 집도 재산세 납세의무가 생길 수 있음
- 5년 경과 + 미등기 + 미신고면 ‘주된 상속자’가 납세의무자
- 주된 상속자는 보통 지분 1등 → 동률이면 최연장자
- 그 상속주택을 “소유한 것으로” 보아 다른 집이 있으면 1세대1주택 특례세율 탈락 가능
- 방치할수록 꼬이니, 등기·분할·신고 중 하나는 빨리 착수가 안전합니다 ✅
