알아두면 쓸모있는 경매 성공 전략 -- 근린상가

근린상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정한 뒤에, 임대목적용이라면 예상수익률을 고려한 뒤에 매물을 고르는 것이 현명하다. 아파트상가는 700가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋다. 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 발달한 곳이 임대나 매매시 유리하다.
주5일 근무로 인해 주말상권으로 불리는 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띄고 있고, 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 타격을 입고 있다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가도좋다. 이 때 투자포인트는 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 중요하다.
하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭될 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높은 단점이 있다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인들의 동향을 주시할 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해보지 않는다는 뜻이다.
또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차도 중요하다.
상가는 다음과 같이 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가 등으로 구분해 볼 수 있다.

▶ 단지내 상가
단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 배후 단지의 규모는 500가구 이상의 중급단지에 점포의 수는 적은 게 좋다. 배후세대가 아무리 많더라도 점포수가 많으면 독점적인 지위를 확보하기 어렵기 때문이다. 통상적으로 가구당 상가면적이 0.3~0.5평 이하가 돼야 안정된 투자수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 1,000세대일 경우 상가 연면적이 300~500평 이내면 투자적격이다. 또 배후단지의 평형구성도 꼼꼼히 체크해야 한다. 배후단지의 평형이 40평형 이상 대형평형 위주로 구성된 곳은 피하는 것이 좋다. 대형평형 위주인 중산층 주거지역에서는 단지내 상가보다 백화점이나 대형매장 등을 더 선호하는 경향이 있다. 30평형대 이하의 중소형평형 위주로 이뤄진 단지가 구매력이 좋다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다. 내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다.

▶ 근린상가
근린상가는 입지여건이나 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력에 의해서도 투자가치가 차이가 난다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 근린상가는 상가 중에서 공급물량이 가장 많기 때문에 선택시 보다 주의가 요구되는데 역세권이나 대로변 등에 위치해 유동인구가 많은 곳이 좋으며, “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다.

▶테마상가
테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다. 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함돼야 한다. 단순 품목보다는 오락시설 등 엔터테인먼트 기능을 갖춘 테마상가가 안정적이고, 입점시기가 빠른 곳, 전문상인들이 많아 실제로 장사할 사람이 많은 상가 등을 선택하는 것도 요령이다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객확보 면에서 유리하다.

• 

 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

•