선순위지상권 관련

 

본건에는 2035년까지 지상권이 설정되어 있습니다.
지상권은 건물 및 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 설정되어 있는바 경매일 현재는 지상에 건물이나 공작물, 수목이 식재되어 있지 않아도 경매실행 후 2035년까지 지상권자가 지상권을 행사할 수 있는지와 등기상 지상권이 소멸되지 않는 한 공작물 설치 등 타 권리의 인허가 등에 제한을 받을 수 밖에 없는지요?

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본건과 같이 금융기관이 근저당을 설정하면서 차후에 건물 등이 들어서 법정지상권의 성립 가능성으로 인한 담보물의 가치를 저하시키는 것을 방지하기위하여 미리 지상권을 등기하는 것을 편의 상 담보물건을 위한 지상권 줄여서 담보지상권이라고 합니다. 일반적으로는 근저당보다 후순위로 설정하므로 문제가 되지 않습니다. 하지만 본건과 같이 말소기준권리보다 선순위의 경우 낙찰자 인수가 원칙입니다. 일부물건의 경우 낙찰될 경우 선순위지상권 말소에 동의한다는 서류를 미리 법원에 제출하기도 하는데 이 경우에는 문제가 없습니다. 문제는 본건과 같이 말소에 동의한다는 표현이 없는 선순위 지상권이 낙찰 후에 어떻게 처리되는 지 입니다.판례는 이와 같은 담보지상권의 경우 채권확보의 실효성 확보가 주목적이기 때문에 근저당권자의 채권이 전액 회수되면 존재의 이유가 없으므로 말소하여야 한다고 합니다. 반면 채권회수가 되지 않은 경우에는 지상권을 통한 수익 등을 통하여 채권회수가 가능하므로 강제말소는 타당하지 않고 인수하여야 한다고 합니다.
따라서 입찰자는 자신이 생각하는 입찰금액을 산정하고 그 경우에 전액배당이 가능한지를 계산하여보고 만약 배당액이 채권액에 못미치면 금융기관에 방침(말소에 조건 없이 동의 혹은 말소동의에 필요한 금액 요구)을 알아보고 이에 맞추어 입찰하여야 합니다.