슬기로운 부동산 경매 절차 - 필요비 유익비

오늘 포스팅 할 내용은 부동산 경매에서 우선적으로 배당을 받을 수 있는

필요비와 유익비에 대해서 알아보겠습니다.

 

필요비와 유익비

1. 경매목적 부동산의 소유권, 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 경매대가에서 우선하여 상환 받을 수 있다.

2. 필요비는 그 지출한 비용, 유익비는 부동산 가격이 증가한 현존 액을 증명하여 상환을 청구한다.

3. 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료 받았으나 저당권의 실행으로 그 권리를 상실한 자는 건물에 관한 제3취득자로서 필요비 또는 유익비를 지출한 것이 아니므로 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다.

 

 

필요비, 유익비를 인정, 불인정한 사례

1. 비용 상환청구를 인정하여 배당한 사례
-주택 임차인이 고장난 기름보일러를 수리하는 대신 가스보일러로 교체 시설하여 지출한 비용을 필요비/유익비 등의 비용 상환청구권에 의한 배당요구를 하여 배당 받은 사례
-주택의 임차인이 집 앞 통로의 포장비용을 지출하여 비용 상환청구권에 기한 배당요구를 하여 유익비로 배당 받은 사례

2. 비용 상환청구가 인정되지 아니하여 배당 받지 못한 사례
-주택임차인이 방바닥의 균열로 인한 연탄가스중독의 위험을 예방하기 위하여 방바닥 수선을 위해 지출한 비용은 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 포함된다고 하여 배당하지 아니한 사례
-임차인이 다방 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 필요비/ 유익비에 해당하지 아니한다.

 

 

제3취득자의 필요비와 유익비용 (비용상환청구권)

 

배당순위에 있어서 가장 우선하는 것이 제3취득자 경매부동산에 지출한 필요비와 유익비이다. 즉, 저당물의 제3취득자(소유권자, 지상권자, 전세권자, 등기한 임차권자)가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비는 당해 부동산가치의 유지, 증가를 위하여 지출된 일종의 공익비용이므로 저당물의 경매대가에서 우선 상환을 받을 수 있다. 경매기일등기 이후의 제3취득자도 동일하다.

제3취득자가 경매부동산에 관하여 필요비 또는 유익비를 지출한 경우에는 필요비의 경우 그 지출한 금액, 유익비의 경우 그 지출한 금액이나 부동산가액의 증가액을 배당요구종기일까지 집행법원에 배당을 요구하여야 한다. 그러나 경매절차에서 배당요구를 하지 않거나 배당 받지 못하였을 경우라도 그 권리를 상실하는 것은 아니므로, 제3취득자가 낙찰자로부터 인도명령이나 명도소송의 상대방으로 된 때에는 유치권을 주장할 수 있을 것이다.

 

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