전문가 칼럼 -- 2020년 수익형 부동산 시장 전망

꼬마빌딩·오피스텔 인기 꾸준, 공급· 규제 변수

2019년 수익형 부동산 시장은 ‘전약후강’ 양상을 띤 한 해 였다. 상반기 부동산 시장은 전반적인 침체기를 겪는 상황 속에서 수익형 시장만 호황을 기대하기 어려웠다. 하지만 하반기 들어 주택시장을 향한 규제와 함께 금리인하 움직임 등이 겹치면서 수익형 부동산을 향한 관심이 다시 높아졌다. 특히 저금리로 투자자금의 수익성이 떨어지면서 ‘월세수익’을 받을 수 있는 오피스텔이나 상가에 대한 관심도를 높이는 계기가 되었다.

전반적인 침체기를 겪고 있는 가운데 ‘될 곳만 되는’ 양극화 현상도 두드러졌다. 수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔과 상가에서 인기를 견인할 우호적인 조건들이 눈에 띄는 한해였다. 서울 여의도에서 분양한 ‘브라이튼’ 오피스텔의 경우 평균 26대 1의 높은 경쟁률로 마감됐다. 상가의 경우 검증된 배후수요를 갖춘 지역 상가들은 조기 완판 됐다. 동탄과 평택에서 분양한 상가의 경우 평균 청약경쟁률이 22대 1에 달할 만큼 투자 관심이 높았다.

 

 

공급량 증가와 공실 우려감으로 투자열기 위축

2020년 수익형 부동산 시장은 어떻게 움직일까. 수익형 부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세를 이어갈 것으로 예상된다. 최근 상가와 오피스텔 매매가는 상승한 데 비해 수익률이 악화되고, 이자상환비율(RTI) 등 대출규제 강화 등으로 투자 심리가 저하된 상황에서 공급량 증가, 소비위축 등 악재들이 겹쳤다. 그렇다 보니 주택규제 강화로 인해 틈새투자처로 꼽히던 수익형 부동산시장의 위축이 불가피할 것이란 전망이 우세적이다.

수익형 부동산 시장의 전망이 어두운 이유는 수익률 하락과 거래량 감소를 들 수 있다. 투자자들이 인기 급매 아파트 매수세에 더 관심을 가지면서 수익형 부동산 투자의 매력이 부족해 보인다. 임대수익률도 완만한 하락세이다. 한국감정원의 오피스텔 가격동향 조사에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 5.4%로 지난해 대비 0.1% 하락했다. 상가도 상황은 마찬가지이다. 2019년 상반기 대비 평균 수익률은 0.1%, 거래량도 15% 감소하며 매각에 어려움을 겪고 있는 상황이다.

오피스텔·상가의 공급 과잉현상과 공실 우려감으로 투자 열기가 식고 있는 상황이다. 부동산 114에 따르면 2019년 서울에서만 4만3000실의 오피스텔이 공급됐으며 2020년까지 연평균 4만실이 계속 공급될 예정이다. 이는 15년 만에 최대 공급물량인데, 입주물량이 늘어나면 전월세 등 임대료가 낮아져 수익률이 떨어지기 마련이다. 상가의 경우 공실률이 평균 11%대 로 물량 증가로 인해 공실 비중이 줄지 않고 늘어날 전망이다.

 

 

오피스텔, 주거 대체 상품으로 반사이익

2020년 상가 시장은 ‘거래량 감소·고분양가·대출규제’에 공실은 늘고 임대료는 낮아지는 악재가 몰리며 약세 분위기가 이어질 전망이다. 2019년 상반기 공실률의 경우 중대형상가는 11%, 소규모상가는 5%로 전반기보다 각각 0.1%, 0.3% 늘어났다. 임대료도 내려갔는데, 중대형상가는 0.06%, 소규모상가는 0.17%, 집합상가는 0.25% 하락했다. 전국 주요 상권 내 공실률 적체가 해소되지 않아 상가의 가치가 떨어질 것이란 우려의 목소리도 나온다.

소비력이 탄탄한 대도시 중심으로는 상가수익률 변동폭이 적은 편이지만 핵심 산업 기반이 무너지는 지역 상권의 경우 타격 강도가 높아 수익률 저하, 공실률 증가 현상이 나타날 가능성이 높다. 문정과 위례, 하남과 수원 광교, 세종 등 주요 신규 상권의 경우 공급과잉에 따른 공실 여파로 매매·임대 투자 수요가 감소할 가능성이 크다. 지자체를 중심으로 상권별 자구책이 강구되지 않는 한 상가의 지역별, 상품별 양극화는 심각해질 전망이다.

대표적인 소액 투자용 수익형 부동산인 오피스텔은 여러 호재들이 겹치며 실수요자들에게 때 아닌 훈풍이 불 가능성이 있다. 추가 금리인하 가능성에다 민간택지 분양가상한제로 인해 주택 공급 부족에 대한 우려가 주거 대체 상품인 오피스텔 수요를 부추길 것으로 보인다. 게다가 오피스텔이 전월세 신고제에서 제외되는 반사이익까지 누리면서 매매시장과 청약시장에서 봄기운이 한동안 이어질 것으로 점쳐진다.

서울·수도권의 오피스텔 신규 입주물량 증가로 인해 공실률과 수익률 변동이 심할 것으로 보인다. KB국민은행에 따르면 수도권 오피스텔 입주물량 증가분이 2010년 이후 크게 증가한 것으로 분석했다. 2019년부터 경기지역 오피스텔은 월평균 3300호 규모의 입주물량을 기록했다. 이는 지난 5년 동안 수도권 월평균 입주량 규모인 1600호를 훨씬 상회한다. 도심이 아닌 외곽지역에서 물량을 소화하기가 어려운 만큼 우량 입지를 선별하는 안목이 필요하다.

2020년 수익형 부동산 시장은 대체로 ‘약보합세’를 띨 전망이다. 수익형 부동산이 주택 규제의 반사이익 상품으로 기대 된다고 하더라도 실물 경기가 둔화하고 있는데다 대출 규제 강화, 세금 인상, 추가 규제 대책까지 겹쳐 시장 여건이 좋지 않을 우려가 크다. 역세권 오피스텔과 꼬마빌딩, 소형주택 임대사업은 인기를 끌지만 전체적으로 시장이 하향 안정세가 예상되는 만큼 대출 부담을 줄이고 신중한 투자 자세를 갖는 게 유리해 보인다.

수익형 부동산 투자의 가장 큰 위험은 과도한 공급물량 증가와 침체된 실물경제로 시장에 양극화 현상이 일어날 가능성이 크다는 점이다. 특히 수익형 부동산은 경쟁시설이 크게 늘면서 공급 과잉의 경고등이 켜진 만큼 신중한 투자가 필요하다. 단순히 기대수익률만 따지지 말고 주변 입지와 상권, 배후 상황과 교통망, 지역 경기상황 확인과 함께 배후 수요 등을 종합적으로 고려한 후 투자해야 안전하다.

네이버, 다음 칼럼니스트 - 윤재호 교수

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