꼭 알아두어야 할 경매절차 - 가등기담보 등에 관한 법률

가등기담보 등에 관한 법률...

가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제2항에 해당하는 담보가등기권리자가 집행법원이 정한 기간 안네 채권신고를 하지 아니한 경우, 매각대금의 배당을 받을 권리를 상실하는지 여부

 

가등기담보 등에 관한 법률 제16조는 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매 등의 개시결정이 있는 경우 법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권의 존부·원인 및 수액을, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고하여야 하고( 제1항), 압류등기 전에 경료된 담보가등기권리가 매각에 의하여 소멸하는 때에는 제1항의 채권신고를 한 경우에 한하여 그 채권자는 매각대금의 배당 또는 변제금의 교부를 받을 수 있다고 규정하고 있으므로( 제2항), 위 제2항에 해당하는 담보가등기권리자가 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 하지 아니하면 매각대금의 배당을 받을 권리를 상실한다.

가등기 권리신고

1. 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매등의 개시결정이 있는 경우에는 법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권(이자 기타의 부수채권을 포함한다)의 존부, 원인 및 액수를, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고하여야 한다.

2. 압류등기전에 경료된 담보가등기권리자가 매각에 의하여 소멸되는 때에는 채권신고를 한 경우에 한하여 그 채권자는 매각대금의 배당 또는 변제금의 교부를 받을 수 있다. 이 경우 그 담보가등기의 말소에 관하여는 민사집행법 제144조 제1항 제2호의 규정을 준용한다.

3. 소유권의 이전에 관한 가등기권리자는 경매절차의 이해관계인으로 본다.

담보가등기 청구권

1. 경매청구권
-담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조의 규정에 의한 담보권을 실행하거나 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.

2. 우선변제청구권
-담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기가 경료된 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다.

3. 본등기청구 금지
-담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등 개시의 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 때(청산금이 없는 경우에는 청산기간의 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다

 

경매시 가등기의 대항력과 배당순위

1. 청구권 보전을 위한 가등기 (일반가등기) 대항력
말소기준등기보다 그 접수일이 앞서 있는(접수일이 동일하면 접수번호) 청구권 가등기는 낙찰자에게 대항력이 있으므로 낙찰로 소멸하지 아니하고 낙찰자가 승계부담 해야한다. 그러나, 말소기준등기보다 그 접수 일이 뒤지는 (접수일이 동일하면 접수번호) 청구권 가등기는 그 말소기준등기에 원인 무효의 사유가 없는한 낙찰로 소멸한다. 물론 담보물권의 성격이 준용되지 아니하므로 배당절차에 참여할 수 없다.

2. 담보가등기의 대항력
담보가등기는 그 성립시기와 관계없이 낙찰로 무조건 소멸하며 다만 그 효력발생일(등기부 접수일/순위 번호)의 순위에 따라 후순위 권리자보다 우선하여 그 채권에 대한 변제를 받을 수 있을 뿐이다. 즉 경매시에는 저당권과 동일하게 취급한다.

3. 배당순위
일반 가등기는 대항력의 유무만 있을 뿐 배당이 없고, 반면 담보가등기는 순위에 따른 배당은 있으나 대항력이 없다.

담보가등기권리 소멸

1. 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.

2. 가등기담보등에관한법률 제15조는 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다고 규정하고 있으므로 경락인이 경락허가결정을 받아 그 경락대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 위 가등기에 기한 본등기가 종전 소유자와의 대물변제 합의에 기하여 이루어진 것이라 하여도 이는 소유권을 경락인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다.

 

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