알아두면 쓸모있는 부동산 계약 -- 임대차계약을 새로 체결하는 경우의 법률관계

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)이 시행되고 있으므로, 상가가 경매로 나오면, 그 임차인(세입자)에

게 상가임대차법에 따른 대항력 등이 인정되고 있는지를 살펴야 한다. 대항력이 있다면 낙찰자는 그 보증금 반환의 부담

을 안아야 하기 때문이다. 오늘은, 기존에 대항력을 갖고 있던 상가임차인이 그 임대차계약 기간이 끝나기 전에 새로운

건물주와 사이에 임대차계약을 새로 체결했을 때의 법률관계를 살펴본다.

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여기서 살펴볼 사안의 사실관계를 단순화하여 보면,

1. 임차인은 2014. 8. 28. 구 건물주와 사이에 동인 소유의 서울 서대문구 소재 상가건물에 관하여 임대차보증금 1,500만

원, 차임 월 90만 원, 임대차기간 2014. 8. 28.부터 2016. 8. 27.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다(제1계약).

 

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2. 신 건물주는 2014. 9. 1. 구 건물주로부터 위 상가건물을 매수하여 2014. 10. 7. 소유권이전등기를 마쳤다.

 

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3. 임차인은 2014. 10. 7. 신 건물주와 사이에 위 상가건물에 관하여 임대차보증금 3,000만 원, 차임 월 150만 원, 임대차

기간 2014. 10. 7.부터 2015. 10. 6.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(제2계약).

 

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위 사안에서 임차인은 제2계약을 한 것이 잘못임을 깨닫고는,

 

① 제1계약에 따르면 임차인은 대항력이 있고 그렇다면 신 건물주는 제1계약을 승계하게 된다, 그럼에도 이러한 사실을

알리지 않고 제1계약보다 보증금과 월세는 증액되고 계약기간은 줄어드는 제2계약을 체결하였으니, 제2계약은 주택임대

차법 제11조가 정하는 차임 등의 증감청구권 규정에 위반하여 무효이다,

 

② 설령 제2계약이 무효가 아니라고 하더라도 임차인은 신 건물주 및 공인중개사에게 속아서 제1계약이 신 건물주에게

승계되지 않는 것으로 잘못 알고 제2계약을 체결하였으니, 제2계약은 취소되어야 한다 등의 주장을 하며, 제2계약의 구

속에서 벗어나고자 하였다.

 

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차임 등의 증감청구권 규정에 위반하여 무효라는 주장에 대한 법원은, 주택임대차법 제11조 규정은 임대차계약 존속 중

당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되는 것이지 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경

우에는 적용되지 않으므로, 제2계약은 임차인이 신 건물주와 사이에 합의에 의하여 월 차임을 약정한 것이어서 이 사건

에는 주택임대차법 제11조가 적용되지 않는다고 하였다.

 

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신 건물주 및 공인중개사에게 기망 등을 당한 것인지에 관하여 법원은, 이는 신 건물주 등이 제1계약이 신 건물주에게 승계된다는 사실을 알고 있다는 것을 전제로 하는 것이나, 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 임차인의 주장을 배척하였다.

 

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임차인이 착오에 빠진 것인지에 관한 법원의 판단은 이러했다. 제2계약 체결 당시 임대차보증금과 월 차임 액수가 주된

이해관계였던 것으로 보이는데 신 건물주의 증액 요구에 대해 임차인의 요청에 의해 보증금 3,000만 원, 월 차임 150만

원으로 결정된 것으로 보이는 점 등 사정에 비추어 보면 임차인이 착오에 빠졌다고 볼 수 없고, 설령 착오에 빠졌다고 하

더라도 그 착오가 임차인의 ‘중대한 과실’로 인한 때에는 취소하지 못하는 것인데 임차인은 2008. 9.경부터 위 상가건물

에서 식당을 운영해 왔으므로 제1계약과 관련해서 상가임대차법이 적용되는지 여부를 알아보아야 할 주의의무가 있고

이를 알아보았다면 쉽게 그 사실을 알 수 있었다고 보이므로, 중대한 과실이 있는 임차인은 착오로 인한 취소를 주장할

수 없다고 판단하였다.

 

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위 사안은, 착오와 관련한 법원의 판단과 같이, 법률전문가에게 제1계약이 신 건물주에게 승계되는지를 문의하였다면 제

2계약 체결을 둘러싼 분쟁은 발생하지 않았을 가능성이 큰 사안이다. 권리관계에 대한 부분을 잘 살피고 부족하다면 전

문가의 자문을 얻는 것이 자신의 권리를 확보하고 손해를 미리 방지하는 길임을 다시 한 번 생각하게 한다.

법무법인 승재 이정하 변호사

 

 

[사랑을 아끼지 마세요]

톨스토이의 우화집에 이런 이야기가 있습니다.

톨스토이는 어느 날 여행을 하게 되었습니다. 여행 중에 한 주막집에 머물게 되었는데 그 주막집에는 몸이 아픈 딸 아이가 있었습니다.

딸 아이는 톨스토이가 가지고 있던 빨간 가방이 너무도 좋아 보였습니다. 그 딸 아이는 톨스토이의 빨간 가방을 달라고 졸라댔습니다. 톨스토이는 그 빨간 가방에는 짐이 있고 여행중 이라서 지금은 줄 수 없고 여행을 마치고 돌아가는 길에 다시 들러 주겠다고 약속을 했습니다.

톨스토이는 여행을 마치고 딸 아이에게 가방을 주기 위해 주막집에 들렀습니다. 그러나 주막집 어머니는 톨스토이가 떠나고 곧바로 아이는 죽었다고 말했습니다.

톨스토이는 그 아이의 무덤에 찾아가 비석에 이런 글을 새겨놓았습니다.

"사랑을 미루지 마라"

우리는 좀더 형편이 나아지면, 나중에 돈을 벌면, 성공하고 나서, 마음이 아직 내키지 않아서, 여유가 생기면, 지금은 바빠서, 이렇게 말하지는 않나요?

세월은 기다려 주지 않습니다. 사랑을 아끼지 마세요 사랑은 퍼다 나를수록 자꾸만 샘솟는 샘물과 같습니다.

-‘가슴으로 읽는 따뜻한 이야기‘ 중-

 

https://blog.naver.com/c920685/221718722893

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