부동산 경매 절차 - 경매절차에서의 개별매각과 일괄매각에 대하여

경매절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법을 개별매각이라 하고, 여러 개의 부동산 전부를 일괄하여 하는 방법을 일괄매각이라고 한다. 우리 민사집행법은, “여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다.”고 규정하고 있는바(민사집행법 제124조 제1항), 개별매각을 원칙의 입장을 취하고 있다.

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하지만 반드시 개별매각을 해야 하는 것은 아니다. 경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 집행법원은 개별매각으로 할 것인지 또는 일괄매각으로 할 것인지에 대한 재량권이 있는바, 이행관계인의 합의가 없어도 일괄매각을 명할 수 있고, 또 일단 정한 매각방법을 재량으로 다른 방법으로 변경할 수도 있다. 다만 예외의 예외는 있는 법, 이러한 집행법원의 재량에도 제한은 있다.

 

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이와 관련하여 우리 법원은, “경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것이지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 성질의 것이나, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우에는, 일괄경매를 하는 것이 부당하다고 인정되는 특별한 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당하고, 이러한 경우에도 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로써 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 된다.”라고 판시하였다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정).

 

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일괄매각을 하는 것이 적합한 경우를 좀 더 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 우선 토지와 그 지상에 있는 건물, 도로에 면한 토지와 통행로가 따로 없는 인접지, 개별적으로 택지로 이용되기에 접합하지 않은 여러 필지의 좁은 토지들이 전체로서는 택지 이용에 적합한 면적으로 되는 경우 등 매각물건 사이의 결련성이 있는 경우가 한 예다. 또한 공장저당의 목적물인 토지와 건물 및 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물 등 유기적 일체성이 있는 경우, 민법 제365조에 따라 토지, 건물이 같이 매각하는 경우, 대지권등기가 되어 있는 집합건물의 대지사용권 등도 일괄매각을 하는 것이 타당한 경우에 해당한다.

 

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한편 일괄매각을 하는 것이 타당함에도 불구하고 집행법원이 일괄매각이 아닌 개별매각으로 경매절차를 진행한다면 이해관계인은 집행법원의 재량권 남용을 이유로 하여 매각허가결정에 대한 이의를 제기하여 다툴 수 있는바, 경매절차에서 자신의 이익이 침해되는 경우 보다 적극적이 대응이 필요하다.

 

법무법인 강남 - 강민 변호사

 

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