부동산 계약 - 농지임대차계약이 무효라도 임차인은 농지를 무상사용할 수 없다.

농지법은 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임 등 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하는 경우와 같이 예외사유에 해당하지 않는 한 농지임대를 금지하고 있다(농지법 제23조). 이에 따라 농지법을 위반하여 체결된 농지임대차계약은 무효인바, 임대인은 임차인에게 차임 지급을 청구할 권원 자체가 없다는 결론이 도출된다. 그러나 우리 판례는 임대인은 비록 임차인에게 차임 지급을 청구할 수는 없지만 무효인 임대차계약에 기해 농지를 부당하게 점용하는 임차인에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하여 임차인에게 농지 사용 대가를 치르도록 하였다(대법원 2016. 3. 15.선고 2013다79887 판결).

실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.

 

A는 B에게 2011. 4. 13.부터 2012. 4. 12.까지 1년간 甲부동산을 임대하였고, B는 A에게 그 1년치 차임 450만 원을 선불로 지급하였는데, 임대차기간이 종료된 이후 2013. 3. 22.까지 B가 甲부동산을 점유하였다. 한편 甲부동산은 과수원과 잡종지 및 그 지상 창고시설로 구성되어 있다. A는 위 임대차기간 종료 이후 B가 甲부동산을 점유한 것은 정당한 권원이 없는 불법점유에 해당한다고 하여 임료 상당의 손해의 배상을 구하였다. 이에 대해 B는 반소로써, 甲부동산은 농지법상 농지에 해당하므로 甲부동산에 대한 임대차계약은 무효라는 이유로 이미 임료로 지급한 450만 원 상당의 부당이득반환을 구하였다. A는, 甲부동산에 대한 임대차계약이 무효라면 약정 임대차기간 동안 B는 甲부동산을 권원 없이 점유, 사용한 것이므로 그로 인한 임료 상당 손해를 배상할 의무가 있으므로 그 손해배상채권으로 B가 주장하는 위 부당이득반환채권과 상계한다고 항변하였다.

 

이 사건에서 법원은, “구 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 함에 있는바, 농지의 임대를 금지한 구 농지법 제23조 규정은 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 불구하고 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 이 사건 임대차계약은 무효라고 할 것이다.”라고 판단하였으나, “농지임대차가 농지법에 위반되어 그 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도, 그 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회통념상으로 볼 때 헌법 제121조 제2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 구 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 농지임대인이 임대차기간이 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.”고 하여 A의 항변을 받아들여 B의 반소청구를 기각하였다(대법원 2016. 3. 15.선고 2013다79887 판결).

 

농지법에 위반된 농지임대차계약은 무효인바, A는 B에 대하여 농지임대차계약에 기한 차임지급을 청구할 권원이 없어 A가 지급받은 차임이 부당이득이라는 B의 주장은 일응 타당하다. 그러나 농지임대차계약이 무효라는 점은 A뿐만 아니라 B에게도 똑같이 적용되므로 B는 아무런 권원 없이 즉 농지임대차계약의 임차인이라는 지위 없이 농지를 무상으로 점유한 자에 해당한다. 따라서 B는 A에게 농지 무상 점유에 따른 손해배상 내지 부당이득을 반환할 책임이 존재하는바, 농지임대차계약이 무효더라도 임차인 B는 농지를 무상으로 사용할 수는 없다는 결론이다

 

법무법인 강남 - 강민 변호사

 

https://blog.naver.com/c920685/221693249632

세종시 지식산업센타 - 최저가 분양 안내 (합리적인 가격대, 지정층, 지정호수)