부동산 거래 - 계약금 수수와 계약해제권 행사에 대하여

부동산 매매계약에서는 대금의 일정 부분을 계약금으로 약정하여 지급하고 일정 기간 뒤에 중도금과 잔금을 치루는 경우가 통상적이다. 이 경우 부동산 매매계약의 당사자는 계약금약정 내지 민법 제565조 제1항 규정에 따라 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 매수인에게 반환함으로써 계약을 해제할 수 있다. 다만 이러한 계약해제권은 부동산 매매계약의 이행의 착수(대체적으로 매수인의 중도금 지급)에 이를 때까지만 행사가 가능한바, 중도금이 지급된 이후에는 위 법리에 따라 계약을 해제하는 것이 제한된다.

 

그런데 이와 달리 만약 계약금이 없는 조건으로 계약이 체결된 경우라면 계약당사자는 아무런 부담 없이 계약을 해제할 수 있을까? 민법 제565조 제1항 규정은 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 매수인에게 반환함으로써 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는바, 계약금의 수수가 없었던 계약당사자는 금전적 손해 없이 계약을 해제할 수 있다고 생각하거나 더 나아가 계약금을 지급하지 않았으니 아직 계약이 성립하지 않았다고 생각하는 분들이 종종 있다.

 

그러나 계약금 수수여부와 무관하게 계약체결 시 계약은 성립하는 것이며, 계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방은 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에야 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있는바(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결), 계약금계약이 부존재하는 경우에는 민법 제565조 제1항의 계약해제권을 행사할 수 없어 오히려 계약금 포기 내지 계약금 배액 상환을 통해 주된 매매계약을 임의로 해제할 수는 없다. 즉 주된 매매계약에서 벗어날 수 있는 민법 제565조 제1항 법리를 원용할 수 없어 이 경우 주된 매매계약의 구속력은 더 커진다고 할 수 있다.

 

그러면 만일 당사자가 계약금의 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정하였는데, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않은 경우에도 민법 제565조 제1항에 따라 임의로 주된 매매계약을 해제할 수 있을까? 이와 관련하여 우리 법원은 “계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼지 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다.”라고 판단하였다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

법무법인 강남 - 강민 변호사

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