토지허가구역의 모든 것

토지거래허가구역

국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 지정 · 공고한 지역을 말한다.
토지거래허가구역은 다음에 해당하는 지역을 대상으로 국토교통부장관이 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다.
토지거래허가구역에 있는 토지에 관한 소유권 · 지상권(소유권 · 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장 · 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
다만, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가없이 할 수 있다(기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다.)
국토교통부장관 또는 시 · 도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다. 1979년 구역 지정이 처음 이뤄졌고 해마다 갱신된다.

토지거래허가구역으로 일단 지정되면 토지 용도별로 일정 규모 이상의 토지거래는 시 · 군 · 구청장의 허가를 받아야 한다. 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다. 이를 토지이용의무라 하는데, 농 · 임 · 축산 · 어업용을 비롯해 단독주택(다중주택 및 공관(公館)은 제외), 공동주택(기숙사 제외), 복지 · 편의시설용 등은 2년, 현상보존의 목적으로 허가를 받은 경우에는 5년의 기간을 두고 있다.

만약 목적대로 이용하지 않는 경우 상당한 기간을 정해 이행명령을 부여하고, 명령 불이행 시 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있다.

또 토지거래허가구역으로 지정되면 실수요자 이외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없다. ▲도시지역 내의 경우 주거지역 180m2, 상업지역 200m2, 공업지역 660m2, 녹지지역 100m2 초과할 경우 ▲도시지역 이외는 250m2, 농지는 500m2, 임야는 1,000m2 초과하는 토지를 구입할 경우 실수요자임을 입증해 해당 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아야 한다. 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 계약 토지거래가격의 30% 이하를 벌금으로 물어야 한다.

해당면적 이내의 토지인 경우에는 허가를 받지 않아도 된다. 또 대가성 없는 상속, 증여의 경우에도 허가대상에서 제외된다. 국가로 부터 국공유지를 매입하거나 법원 경매로 땅을 구입하는 경우 역시 허가를 받을 필요가 없다. 하지만 공매로 낙찰받은 땅은 허가를 받아야 한다.

 

토지거래 신청 후 15일 이내에 거래할 수 있는지를 결정
토지거래허가 신청이 있으면 시장/군수 또는 구청장은 신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 해서 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가 처분을 한 사유에 대해서 알려줘야 한다.
만약 토지거래허가 신청을 한 지 7일이 지나도록 별다른 연락이 없다면, 허가를 받을 가능성이 높다고 생각하면 된다.
허가를 받지 않고 토지거래를 하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌급을 물게 된다.
또한 허가를 받은 토지는 2~5년가 허가받은 목적으로만 사용해야 한다.
또한 토지거래허가구역은 수시로 변경이 된다.

농사를 짓거나 건물, 공장을 짓는 등 실수요가 있으면 토지거래허가를 받을 수 있다. 이때 실수요 여부는 토지를 매입하려는 사람이 현지에 거주하고 있는지를 중심으로 판단한다.
또 20km이내에 거주하는 농어민이 농/축산업을 위하여 농지를 매입하는 경우에도 허가를 받을 수 있다.
하지만,
비농업인이 농업목적으로 농지를 구입할 경우에는 전세대원이 6개원 전부터 현지에 거주하고 1회 이상의 수확이 인정돼야 합니다. 또 20km 이내에 거주하는 농어민이 농, 축산업을 위하여 농지를 매입하려는 경우도 허가를 받을 수 있습니다. 하지만 비농업인이 농업 목적으로 농지를 구입할 경우에는 전세대원이 6개월 전부터 현지에 거주하고(주민등록 이전 필요) 1회이상의 수확이 인정돼야 합니다.
이는 임야의 경우에도 같기 때문에 거주 요건 등이 충족되지 않으면 도시민이 허가구역 내에서 농지나 임야를 구입하는 것은 사실상 불가능 하다고 할 수 있습니다.(단, 20km거리제한은 없지만 5년간의 영림계획서를 제출하여야 한다.)

토지거래허가가 된 토지를 매수하려 한다면 실계약 전 가계약을 진행하게 됩니다. 그 후 토지의 관할 시장, 군수, 구청장에게 신청서를 제출한 뒤 허가를 받아야 합니다.
여기서 가계약 진행 시 유동적 무효라는 단서조항이 남겨질 수 있도록 해야합니다. "모든 거래는 토지거래허가
불허시 무효화한다"라는 문구를 기재하여 허가가 나지 않을 경우를 대비해야 합니다. 이렇게 서류를
제출하게 되면 신청받은 날로부터 15일 이내 허가 유무를 알 수 있습니다.

또 토지거래허가를 받앗더라도 허가받을 당시 제출한 허가신청서상의 목적을 벗어날 경우, 그리고 허가구역내에 실거주용 주택을 구입하고 제로 실제로 살지 않거나 농업 목적 이외의 다른 용도로 사용할 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

https://blog.naver.com/c920685/221693249632

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