법률칼럼] 토지소유자의 건축허가 철회 신청 가능할까?

[법률칼럼] 토지소유자의 건축허가 철회 신청 가능할까?

 

경기신문 승인 2019.07.24 18:47

안선영 법무법인 바른 변호사

Q : A는 B에게 A소유 토지(‘이 사건 토지’)를 매도했다.

위와 같은 매매 당시 B는 A에게 ‘이 사건 토지 위에 건물을 지어 분양할 예정이고, 토지 매입비와 건축비를 PF대출을 일으켜 조달할 예정’이라고 이야기 하면서, ‘PF대출에 대한 이자가 상당해 미리 건축허가를 받아 두려고 하는데, B가 미리 건축허가를 받을 수 있도록 토지사용승낙서를 작성해 달라’고 요청했다.

이에 A는 B의 요청에 따라 토지사용승낙서를 작성해 주면서 그 하단에 ‘이 사건 토지사용승낙서는 토지매매계약에 근거한 것이므로 위 매매계약이 파기되면 무효가 된다’는 내용을 기재했고, B는 위 토지사용승낙서를 첨부해 건축허가를 받았다.

그런데 B가 약속한 잔금 지급기일까지 PF대출을 일으키지 못하는 등의 사정으로 인해 A가 무려 4차례나 잔금 지급기일을 연장해 주었음에도 B는 계속 잔금을 지급하지 못했다.

그러자 A는 B에게 마지막으로 잔금 지급기일을 연장해 주면서 ‘금번에도 잔금을 지급하지 못하면, 매매계약은 해제되고, 토지사용승낙서도 즉시 효력을 잃으며, B는 건축허가를 포기한다’고 약정했다.

그럼에도 B는 마지막으로 유예된 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못했고, A는 B와의 매매계약을 해제했다.

그 후 A는 이 사건 토지를 C에게 팔기 위해 관할관청인 D에게 ‘B가 받은 건축허가를 철회해 달라’는 신청을 했는데, D가 이를 거부했다.

이에 A는 D를 상대로 ‘건축허가 철회신청 거부처분 취소소송’을 제기했다.

A가 위 소송에서 승소할 수 있을까?

A :건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지 위에 건물을 건축하는 대물적 성질의 건축허가를 받았다가 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 인해 토지를 사용할 권리를 상실한 경우에, 토지소유자는 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있으므로, 건축허가의 철회를 신청할 수 있다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2014두41190 판결 참조).

한편 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상의 필요가 발생한 경우 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등 참조).

다만 수익적 행정행위를 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요 및 이와 같은 필요가 처분 상대방이 입는 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한해 허용될 수 있다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두 27322 판결 등 참조).

이와 같은 판례 법리를 이 사건에 비추어 보면, B가 토지 소유자인 A로부터 토지사용승낙서를 받아 건축허가를 받았다가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못한 B의 귀책사유로 인해 이 사건 토지를 사용할 권리를 상실했고, A는 건축허가가 존속함으로 인해 사실상 이 사건 토지에 관해 사용·수익·처분 권능을 행사하지 못하고 있으므로, A는 D에게 B가 받은 건축허가의 철회를 신청할 수 있다.

그런데 D가 이를 거부했으므로, A는 D의 위 거부처분을 대상으로 행정소송을 제기할 수도 있다.

한편 A는 건축허가가 존속함으로 인해 사실상 이 사건 토지에 관해 사용·수익·처분 권능을 행사하지 못하고 있고, B 또한 토지매매계약이 해제돼 건축허가에 따른 공사에 착수하지 못하고 있으므로, B의 건축허가를 철회해야 할 필요가 있을 뿐만 아니라, B가 수차례의 잔금 지급기일 연장에도 불구하고 잔금을 지급하지 못해 이 사건 매매계약이 해제되게 된 것이며, ‘B의 잔금 미지급으로 인해 매매계약이 해제되면, B가 건축허가를 포기한다’고 합의했으므로, A의 이익을 보호해야 할 필요가 B의 불이익을 정당화할 만큼 강한 것으로 보인다.

그러므로 A는 위 소송에서 승소하고, B의 건축허가는 철회될 것으로 판단된다.

 

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