미불용지 - 토지보상평가지침 - 산정기준

미불용지란?

종전에 시행된 공공사업의 부지로서, 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다. 원칙적으로 공공사업에 편입된 토지는 사업시행 이전에 보상을 하여야 한다.라고 정의되어 있습니다.

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(미불용지)의 판단기준

미지급용지란 공익사업의 편입으로 도로 및 하천이 되었으나 장기간 보상절차가 진행되지 아니한 토지라고 이해하시면 되겠습니다. 그렇다면 미지급용지 미불용지의 판단기준은 어떠한지 알아보겠습니다.

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1)이용상황의 판단

현황이 도로인 경우 미지급용지인지 사실상의 사도인지를 판단의 주체는 실무적으로 당해 토지소유자가 아닌 사업시행자가 하고 있습니다.

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2)용도지역의 판단

원칙적으로 기준시적 당시의 용도지역을 기준으로 합니다. 즉 용도지역이 종전 또는 해당 공익사업과 무관하게 변경된 경우에는 기준시점 당시의 용도지역 등을 기준으로 평가합니다. 다만, 예외적으로 용도지역이 종전 또는 해당 공익사업으로 인해 변경된 경우에는 종전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

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『토지보상평가지침』상의 미불용지 보상기준

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공정하고 객관적인 보상액 산정을 위해 한국감정평가협회가 제정하여 운 용하고 있는 『토지보상평가지침』상의 미불용지 보상기준은 다음과 같다. 동 지침 제32조 제1항에서는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황 을 상정하여 평가한다고 하여 『토지보상법 시행규칙』제25조 제1항의 원칙 을 재확인하고 있다. 동조 제2항에서는 “종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황”에 대한 내용을 보다 구체적으로 기술하고 있다.동조 제3항에서는 미불용지에 대한 평가시 공시지가를 기준으로 평가하되 개발이익을 배제하도록 하고 있다. 즉 미불용지의 평가에서 비교표준지로 선정된 표준지 공시지가에 당해 공익 사업의 시행에 따른 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 그 개발이익을 배 제한 가격으로 평가하도록 한 것이다.동조 제4항에서는 주위환경 변동이나 형질변경 등으로 평가대상 토지의 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상 황과 유사한 이용상황의 공시지가 표준지가 인근 지역에 없어서 인근지역의 표준적인 이용상황의 공시지가 표준지를 비교표준지로 선정한 경우에는 그 형질변경 등에 소요되는 비용(환지방식에 따른 사업시행지구 안에 있는 경 우에는 환지비율)등을 고려하도록 하고 있다.

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『하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법』에 따른 매수청구토지 평가

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『하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법』에 따라 매수 청구된 토지에 대한 평가는 『토지보상평가지침』 제39조에 별도로 규정하고 있다. 먼저 동조 제1항에서는 하천편입 토지보상 토지에 대한 평가는 그 하천구 역 편입당시의 지목 및 토지이용상황,당해 토지에 대한 공법상 제한,현재 의 토지이용상황 및 유사한 인근 토지의 적정가격 등을 고려하여 평가하되, 다음 기준을 따르도록 하고 있다. 가격시점은 하천구역으로 된 시점 당시를 기준으로 하며,하천구역으로 된 시점 당시의 당해 토지에 대한 공부상 지목과 실제 이용상황이 다른 경 우에는 실제 이용상황을 기준으로 한다.유사한 인근토지의 적정가격은 하 천구역으로 된 당시의 토지이용상황(하천관리청의 하천공사에 따라 하천구 역으로 된 토지의 경우에는 공사시행 직전의 이용상황)과 유사한 것으로 보 상대상토지의 인근지역에 있는 토지에 대한 표준지 공시지가를 기준으로 한 평가를 말하며,인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 유사한 이용상 황의 표준지 공시지가가 없을 경우에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유 사지역에 있는 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다.

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