부동산 경매의 기초

 

경매의 의의

경매라 함은 매도인이 매수 희망자에게 구두로 매수의 청약의 의사표시를 하게하고 그 중 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙의 의사표시를 함으로써 성립되는 매매의 형식을 말한다.

현행 법원경매는 참여자들이 문서로서 청약의 의사표시를 하게하고 그중 최고가격으로 표시한 자를 골라 계약을 체결하는 최고가 입찰방식이 주를 이룬다

 

 

 

경매의 종류

경매는 경매실시 주체에 따라 개인이 주체가 되어 행하는 사경매와 국가기관이 주체가 되어 행하는 공·경매로 나누어진다.공·경매는 한국 자산관리 공사에서 실행하는 공매와 법원에서 실행하는 경매로 구분된다.
법원경매는 일반적으로 채권자 또는 담보물권자가 자기의 채권을 회수하기 위해 채무자의 부동산 혹은 동산을 법원에 경매신청하여 그 매각대금으로 채권 회수의 목적을 달성하려는 강제집행 절차이다. 한국 자산 관리 공사에서 실행하는 공매는 공법상 금전급부의무의 불이행에 대한 강제집행으로서 체납처분 절차에서 압류한 물품을 환가하는 수단으로 행해진다.

 

경매의 대상

- 부동산과 동산

부동산이라 함은 토지및 그 정착물을 의미한다.(민법 제99조) 그리고 입목에 관한 법률에 의해 소유권보존등기된 수목의 집단, 건물의 공유지분, 구분소유권, 토지의 공유지분, 미등기부동산등도 경매의 대상이다.

- 준부동산

광업권, 어업권, 광업재단, 공장재단, 유체동산, 지상권, 전세권(저당권의 목적)도 경매의 대상이다.

 

법원경매의 분류

- 강제경매

채무명의(확정된 이행판결문,가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서)를 가지고 있는 채권자가 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매를 진행시켜 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 것을 말한다.

- 임의경매

임의경매는 전세권, 질권, 유치권, 담보자가등기,저당권 등의 담보권 실행을 위한 경매이다. 즉 담보권자가 경매를 통해 담보물의 매각 대금으로 피담보채권을 변제 받는 것을 말한다.

 

경매제도 변천 과정

우리나라의 경매제도는 구 민사송법이 개정되기 전 1993.5.11. 이전까지는 호가방식에 의한 최고가 경매방법을 이용하였으나 공개된 방식에서 발생되는 문제인 담합과 견제가 이루어지고 일명 '브로커' 의 횡포가 심해 일반인들의 경매참여가 쉽지 않게 되어 1993.5.11. 이후 민사송법의개정으로 '호가제' 경매방식에서 '입찰제' 즉 최고가입찰방식으로 변경되었다. 이 후 민사집행법이2002.7.1.부터 시행되면서 기존의 호가제와 입찰제의 미비점을 보완하여 각 법원의 재량으로 '호가제' 와 '기일입찰' 및 '기간입찰' 의 방법으로 바뀌게 되었다.

 

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