주택임대차보호법 무상거주확인서 - 대항력 문제

첫 번째로 무상거주확인서를 받은 금융기관과 임차인 간의 문제

금융기관이 직접 낙찰 받은 경우 경매절차에서 임차인으로 권리 신고하여 임대차 사실이 있음을 주장하더라도 임차인으로 권리 주장은 신의칙에 위반 된다고 볼 수 있어서 금융기관이 명도를 구함에서 거부할 수 없다(대법원 87다카1708 판결).
제3자가 낙찰 받았고 금융기관은 배당요구만 한 경우라도 임차인이 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 동시에 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 97다12211 판결)

 

 

두 번째로 제3자가 낙찰 받은 경우에 무상거주확인서를 작성한 임차인이 권리신고와 배당요구를 하지 않은 경우

무상거주확인서가 있다는 사실을 경매기록을 통해 확인할 수 있었는데 무상거주확인서를 써준 임차인이 경매절차가 끝날 때까지도 그 임대차관계를 밝히지 아니하여 낙찰자가 이를 알지 못하고 낙찰 받았다면, 낙찰자가 소유권을 취득하고 명도 청구할 때 태도를 번복하여 임대보증금 반환을 요구하며 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반(대법원 87다카1738 판결)
되어 인정될 수 없다.

세 번째로 제3자가 낙찰 받은 경우에 무상거주확인서를 작성하고 권리신고와 배당요구를 한 임차인의 대항력

갑과 을은 2008. 6. 19. OO아파트에 관하여 월차임 없이 보증금 2억4,000만원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 을은 2008. 8. 8. OO아파트에 입주하면서 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. 그 후 갑이 은행으로부터 대출을 받으면서 을에게 무상거주확인서를 작성해 줄 것을 부탁하였고, 을은 은행에게 ‘임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하는 내용의 무상거주확인서를 작성해 주었다. 이후 대출은행이 임의경매를 신청하였고, 경매절차에서 을은 보증금 2억4,000만원, 전입신고 및 확정일자 각 2008. 8. 8.로 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다. 병은 임의경매절차에서 최고가 매수인으로 OO아파트의 소유권을 취득하였고, 이후 진행된 배당기일에 을에게 2억4,000만원 전액을 배당하는 내용의 배당표가 작성되었으나 무상거주확인서를 받은 대출은행이 배당액 전부에 관하여 이의하여 배당이의 소송에서 을의 배당액을 0원으로 하는 내용으로 화해권고결정이 확정되었다. 그리고 낙찰자가 다음과 같이 명도소송이 진행했다.

 

법원은 다음과 같은 판단을 내렸다(1심법원과 2심법원, 그리고 대법원의 판결)
1심은 원고에게 대항력을 행사하는 것이 신의칙에 위배되는 행위라고 할 수 없다고 판단했다. 2심은 피고가 무상거주확인서로 인하여 배당금을 못 받게 되자, 보증금을 회수하지 못하였음을 이유로 낙찰자에게 주임법상의 대항력을 행사하는 것은 모순행위에 해당한다고 판단했다. 3심인 대법원 2017. 4. 7.선고 2016다248481 판결은 피고가 권리신고 및 배당요구를 함으로써 임대차계약의 내용 등이 매각물건명세서에 기재되어 공시되었고, 원고는 이를 신뢰하고 피고의 보증금이 전액 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 결정하였다고 봄이 상당하므로 피고가 은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 보증금을 전액 배당받지 못하게 되었다고 하더라도 이를 이유로 주임법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 판결했다(자세한 내용은 다음 대법원 판결본문을 참고하면 된다).

 

대법원 2017. 4. 7.선고 2016다248481 판결

1. 판결요지
(1) 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
(2) 한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).
(3) 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
(4) 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
(1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
(2) 주식회사 한국씨티은행은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.
(3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013


타경52867호로 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.
(4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.
(5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.
(6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.
(7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.
(8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.
(9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.
(10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다.
이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다. 그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절


차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다. 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.

대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형

 

결론적으로 이번 대법원 2017. 4. 7.선고 2016다248481 판결은 종전에 가지고 있던 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결(은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도 청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다)을 뒤집어 놓은 주요한 대법원 결정이다.
따라서 앞으로는 임차인인 금융기관 등에 무상거주확인서를 작성해 준 경우에 무상거주확인서를 받은 금융기관에 대항력과 우선변제권을 주장하지 못함은 물론이고, 제3자가 낙찰 받은 경우에도 대항력을 주장할 수 없고 주택을 인도해 주어야할 인도명령 신청대상에 해당한다고 판단하면 될 것이다.

(주) 채움과사람들 김동희 대표

 

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