경매 공부방 - 임금채권에 대하여 문의드립니다. (사례)

• 2018타경19432
• 의정부지방법원 본원 12계(031-828-0364) 매각기일 2019.09.11(10:30)

 

소재지물건종별사건접수입찰방법토지면적소 유 자감 정 가건물면적채 무 자최 저 가매각물건채 권 자보 증 금

경기도 포천시 이동면 연곡리 1014 외 2필지
농가관련시설	2018-09-05(신법적용)	기일입찰
3749㎡(1134.1평)	김성진	445,261,500
1162㎡(351.5평)	김성진	(24%) 106,908,000
토지·건물 일괄매각	포천축협	(20%) 21,390,000

[ 입찰진행내용 ] 입찰 23일전

물건현황

·감정원: 남강감정평가 / 가격시점: 2018.09.14 / 보존등기일 : 2001.12.27

목록지번토지이용계획용도/구조/면적㎡당감정가비고

토지	1	연곡리 1014	계획관리지역,성장관리권역,가축사육제한구역		잡종지 536㎡ (162.14평)	68,000원	36,448,000원
	2	연곡리 1014-1	계획관리지역,성장관리권역,가축사육제한구역		목장용지 2213㎡ (669.43평)	61,000원	134,993,000원
	3	연곡리 1014-2	배출시설설치제한지역,계획관리지역,성장관리권역,가축사육제한구역		전 1000㎡ (302.5평)	61,000원	61,000,000원
			면적계 3749㎡(1134.07평)			소계 232,441,000원
건물	1	화동로 1779-75 [연곡리 1014] 블록조 스레트지붕	단층	농가주택	80.78㎡ (24.44평)	225,000원	18,175,500원	* 사용승인:1993.04.16
	2		단층	창고	54.22㎡ (16.4평)	150,000원	8,133,000원	* 사용승인:1993.04.16
	3	화동로 1779-75 [연곡리 1014-1] 철파이프조 함석지붕	단층	계사	299㎡ (90.45평)	187,000원	55,913,000원	* 사용승인:1993.04.16 * 에이동
	4		단층	계사	299㎡ (90.45평)	187,000원	55,913,000원	* 사용승인:1993.04.16 * 비동
	5		단층	계사	208㎡ (62.92평)	187,000원	38,896,000원	* 사용승인:1993.04.16 * 씨동
	면적계 941㎡(284.65평)					소계 177,030,500원
제시외 건물	1	연곡리 1014-2 철파이프조 함석지붕		계사	192㎡ (58.08평)	180,000원	34,560,000원	매각포함
	2			화장실	9㎡ (2.72평)	70,000원	630,000원	매각포함
	3			우사	20㎡ (6.05평)	30,000원	600,000원	매각포함
	제시외건물 포함 일괄매각 / 면적계 221㎡(66.85평)					소계 35,790,000원
감정가						합계	445,261,500원	일괄매각
현황 위치		* "연곡5리 마을회관" 남서측 인근에 소재하는 토지 3필지로, 인근은 주로 소규모 농장 또는 목장, 농가주택 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 제반 여건은 평균 이하임 * 본건까지 차량진입 가능하고, 도보 가능한 거리에 버스정류장 소재하나 전반적인 교통상황은 평균 이하임 * 1) 등고평탄한 부정형의 토지로 단독주택 및 창고 건부지로 이용중임, 2,3) 등고평탄한 부정형의 토지로 목장용지로 일단지로써 이용중임 * 1) 북측 약 폭4-5m의 포장도로와 접하고 있고, 이웃 2,3) 토지의 원활한 진입을 위해 약 14㎡ 정도를 비포장 도로(세로 불)로 제공하고 있음, 2,3) 맹지이나 1) 토지의 진입도로와 접하고 있음

참고사항

▶본건낙찰 2019.05.29 / 낙찰가 193,500,000원 / 4명 입찰 / 대금미납 * 씨동 면적은 건축물대장과 상이. * 난방 : 유류보일러에 의한 난방시설 ☞현황서상 점유내용: 건1,2) 좌측에 판넬조 구조물 소재하고, 젖소 1마리가 사육되고 있음, 건3-5) 양계장으로 사용되고 있고, 내부에는 전소유자가 닭을 사육하고 있다고 함

임차인현황

·말소기준권리: 2016.07.21·배당요구종기: 2018.11.26

임차인점유부분보증금액 /사글세 or 월세전입일/확정일/배당요구일대항력기타기타참고

박범진	주거용 주택,양계장 3동	보30,000,000원	전 입 일:2018.04.26 확 정 일:2018.04.26 배당요구일:2018.09.27	없음	주택임차권자
☞현지 방문 시 아무도 만나지 못하였고(폐문부재), 전입세대열람 내역 기재와 같이 전입세대주도 없으므로 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함

건물등기부

순위등기목적접수일자권리자청구금액(계:965,193,555)기타등기사항소멸여부

1	소유권이전(매매)	2016.07.21 (28860)	김성진
2	근저당	2016.07.21 (28861)	포천축협	390,000,000원	말소기준등기	소멸
3	가압류	2018.06.19 (21795)	울산신용보증재단	31,025,000원	2018카단1814	소멸
4	가압류	2018.06.19 (21847)	신용보증기금	45,000,000원	2018카단201509	소멸
5	가압류	2018.06.28 (23201)	상상인저축은행	11,508,897원	2018카단61853	소멸
6	가압류	2018.07.09 (24562)	포천축협	31,012,741원	2018카단201663	소멸
7	가압류	2018.07.20 (26266)	포천축협	50,327,796원	2018카단201808	소멸
8	가압류	2018.07.30 (27308)	농협중앙회	343,413,364원	2018카단201823	소멸
9	가압류	2018.08.20 (29736)	농협은행,농협중앙회	38,596,336원	2018카단37054	소멸
10	임의경매	2018.09.07 (32317)	포천축협	183,033,845원	2018타경19432	소멸
11	가압류	2018.09.12 (32954)	농협중앙회	24,309,421원	2018카단169	소멸

토지등기부

 

순위등기목적접수일자권리자청구금액(계:965,193,555)기타등기사항소멸여부

1	소유권이전(매매)	2016.07.21 (28860)	김성진
2	근저당	2016.07.21 (28861)	포천축협	390,000,000원	말소기준등기	소멸
3	가압류	2018.06.19 (21795)	울산신용보증재단	31,025,000원	2018카단1814	소멸
4	가압류	2018.06.19 (21847)	신용보증기금	45,000,000원	2018카단201509	소멸
5	가압류	2018.06.28 (23201)	상상인저축은행	11,508,897원	2018카단61853	소멸
6	가압류	2018.07.09 (24562)	포천축협	31,012,741원	2018카단201663	소멸
7	가압류	2018.07.20 (26266)	포천축협	50,327,796원	2018카단201808	소멸
8	가압류	2018.07.30 (27308)	농협중앙회	343,413,364원	2018카단201823	소멸
9	가압류	2018.08.20 (29736)	농협은행,농협중앙회	38,596,336원	2018카단37054	소멸
10	임의경매	2018.09.07 (32317)	포천축협	183,033,845원	2018타경19432	소멸
11	가압류	2018.09.12 (32954)	농협중앙회	24,309,421원	2018카단169	소멸

기타사항

☞연곡리 1014-1 토지, 연곡리 1014-1 건물 등기부상

주의사항

☞토3) 농지취즉자격증명 요 및 원상회복명령 가능성 있음 ☞[임금채권자]2018.09.21 배당요구권자 이OO 소송위임장 제출

경기도 포천 이동면 연곡리 소재...2018-19432에 대하여 문의 드림니다. 경매권자 포천축협과 농협중앙회가 말소 기준이 되어 뒤에 있는 저당권은 모두 말소되고 임차인 박00는 소액임차인이므로 우선변제금 1700만원 받고 권리가 소멸되는 것으로 압니다. 그런데 이00이가 신청한 임금채권은 우선변제권이 있어서(3개월 임금, 3년치 퇴직금,재해 보상금등)... 낙찰이 되면 낙찰금으로 소액임차인에게 1700만원 지급한 후에 최우선순위 저당권자보다 먼저 임금채권을 지급하는 것으로 압니다. 1. 어리석은 질문이지만 만약에 임금채권이 낙찰금액보다 많은 경우... 부족한 금액까지 낙찰자가 부담하나요? 2. 아니면 무잉여을 이유로 낙찰 자체가 무효가 되나요? 3. 경매 입찰자들이 임금채권이 얼마나 되는지 알 수는 없나요? 4. 당일날 법원에 비취된 서류에는 임금채권 명세서가 있나요? 5. 기재된 임금채권 말고 다른 임금채권이 있으면 낙찰자가 책임을 지는 지요? 늘 해박한 지식에 감사드림니다.

 

안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 포천시 영중면 이 고향인 터라... 반갑습니다.^^ 우선... 소액임차인의 최우선변제와 임금채권은 동일순위 입니다. 이 경우, 각 채권비율에 따른 안분배당이 되는 것이지 소액임차인의 최우선변제가 임금채권을 우선하는 것이 아닙니다. 1. 어리석은 질문이지만 만약에 임금채권이 낙찰금액보다 많은 경우... 부족한 금액까지 낙찰자가 부담하나요? =>미배당임금채권은 낙찰자의 인수대상이 아닙니다. 2. 아니면 무잉여을 이유로 낙찰 자체가 무효가 되나요? => 경매신청채권자인 포천축협에 배당이 되지 않을 경우 무잉여에 의한 매각불허가 및 기각 가능성이 존재합니다만, 이는 현재로서는 단정지을 수 없습니다. 3. 경매 입찰자들이 임금채권이 얼마나 되는지 알 수는 없나요? => 임금채권과 관련된 서류는 이해관계인 이외에는 열람 자격이 없으므로, 근로복지공단 등에서 가압류를 하지 않은 임금채권은 확인이 어렵습니다. 4. 당일날 법원에 비취된 서류에는 임금채권 명세서가 있나요? => 앞서 답변드린 바와 같습니다. 5. 기재된 임금채권 말고 다른 임금채권이 있으면 낙찰자가 책임을 지는 지요? => 이 역시 앞서 답변드린 바와 같습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720
ans** 2019.08.19 01:03 (8회, 21점)
소액임차인의 최우선변제는 매각대금의 1/2 이내 에서 배당이 이루어지나, 이와 달리 임금채권은 그 한도가 없습니다. 따라서, 소액임차인의 최우선변제와 임금채권 이 낙찰금액을 초과할 경우 무잉여를 원인으로 한 매각불허가 및 기각결정 가능성 또한 배제할 수 없으나, 현재로서는 이를 단정지을 순 없습니다. 또한, 비록 대항력을 갖추지는 못하였으나 현재 최저매각가격 기준에서 임차보증금의 손실이 불가피 한 임차인이 확인되며, 주거 부분 뿐만 아니라 양계장 등으로 이용 중인 바 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 역시 각별히 주의하시기 바랍니다.