임차보증금반환·건물인도

1. 사건개요

건설사(위탁자)가 주택을 건설하면서 신탁사(수탁자)에 담보신탁을 하였고 신탁계약에 의해 소유권이 신탁사에 이전됩니다. 이 때 건설사는 실제 소유자이지만 신탁기간 동안은 신탁사의 동의 없이 소유권행사가 제한됩니다. 그런데 신탁사 동의 없이 무단으로 임대를 한 뒤, 건설사가 정상적인 권리를 회복했을 경우 임차인의 대항력은 언제로 효력이 있는가 라는 것입니다.

(참조조문) 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.


2. 사건경위 및 쟁점

판시한 바와 같이, 소유자가 아니라고 해도 임대할 적법한 권리를 가진 사람과 임대차계약의 경우 위 조문 상 요건을 갖춘 임차인은 제3자에 대해 대항력이 있다는 것입니다.

위 사건은 임차인이 신탁되어 있는 부동산에 대해 건설사와 임대차계약을 하고 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤습니다.

완전하게 보장받으려면 임차인이 신탁사와 임대차계약을 하는 것이 맞는데 현실에서 건설사가 신탁한 경우라도 건설사가 책임진다는 조건하에 건설사와 계약하는 경우가 많습니다.

신탁계약일자는 2013. 12. 24.이고 건설사가 임차인과 임대차계약을 한 일자는 2014. 1. 27.경이며, 건설사가 신탁을 해지하고 소유권을 다시 념겨 받은 일자는 2014. 4. 8.자인데 이날 바로 금융기관에 근저당을 설정했습니다.

이후 건설사가 변제지체로 인해 경매가 넘어갔고 낙찰이 되었는데 이런 경우에도 임차인이 낙찰 받은 사람에게 대항력이 있다는 판결이네요.

대항력이 없으면 어떻게 됩니까? 낙찰자가 나가라면 나가야지요. “대항력 있다.”는 말은 “거절하고 큰소리 칠 수 있다.”로 해석하면 되겠고, 반대로 “대항력이 없다.” 는 말은 “찍소리 못한다.”로 해석하면 되겠네요.

대법원 2019. 3. 28., 선고, 2018다44879, 44886, 판결

출처 - 판례가 알고싶다