농지의 임대차와 사용대차

“농지의 임대차”란 농지의 소유자(임대인)가 상대방에게 농지(임대물)를 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방(임차인)이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).

“농지의 사용대차”란 당사자 일방(대주)이 상대방(차주)에게 무상으로 사용·수익하게 하기 위해서 농지를 인도할 것을 약정하고, 상대방은 이를 사용·수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제609조).

※ 농지의 임대차와 사용대차는 농지를 사용·수익하게 하는 것을 목적으로 하는 점에서는 동일하나, 지료를 부담하는지 아닌지에 따라 결정됩니다. 즉, 농지를 유상으로 사용·수익하도록 하는 것을 임대차, 무상으로 사용·수익하도록 하는 것을 사용대차라고 합니다.

농지의 임대차·사용대차를 할 수 있는 경우

농지는 농업경영을 하는 사람이 농지를 소유할 수 있으므로, 원칙적으로 농지를 임대차·사용대차 할 수 없습니다(「농지법」 제6조 및 제23조제1항).

다만, 다음과 같은 경우에는 예외적으로 농지를 임대차하거나 사용대차 할 수 있습니다(「농지법」 제23조제1항).

다음과 같은 농지를 임대차하거나 사용대차하는 경우(「농지법」 제6조제2항제1호 및 제4호부터 제10호)

√ 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

√ 상속(상속인에게 한 유증을 포함)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

√ 8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우(「농지법 시행령」 제4조)

√ 담보농지를 취득하여 소유하는 경우{「농지법」 제13조제1항, 유동화전문회사 등(「자산유동화에 관한 법률」 제3조)이 저당권자(「농지법」 제13조제1항제1호부터 제4호까지)로부터 농지를 취득하는 경우를 포함}

√ 농지전용허가{「농지법」 제34조제1항, 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함}를 받거나 농지전용신고(「농지법」 제35조 또는 제43조)를 한 사람이 그 농지를 소유하는 경우

√ 농지전용협의(「농지법」 제34조제2항)를 마친 농지를 소유하는 경우

√ 농지의 개발사업지구(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항)에 있는 농지로서「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터 미만의 농원부지 또는 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터 미만의 농지를 취득하여 소유하는 경우 또는 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농어촌정비법」 제98조제3항)

√ 「농지법」 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상인 농지로서 「농지법 시행령」 제5조의2에 따른 영농여건불리농지를 소유하는 경우

√ 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

√ 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농어촌정비법」 제16조·제25조·제43조·제82조 또는 제100조)

√ 「공유수면관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

√ 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

√ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

√ 공익사업에 필요한 토지(「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목) 중 공공토지비축심의위원회(「공공토지의 비축에 관한 법률」 제7조제1항)가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 계획관리지역과 자연녹지지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조) 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우

농지이용증진사업 시행계획(「농지법」 제17조)에 따라 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 다음과 같은 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우(「농지법 시행령」 제24조제1항)

√ 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우

√ 교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우

√ 3월 이상 국외여행을 하는 경우

√ 농업법인이 청산 중인 경우

60세 이상이 되어 더 이상 농업경영에 종사하지 않게 된 자로서 농지소유자가 거주하는 시(특별시 및 광역시를 포함)·군 또는 이에 연접한 시·군에 있는 소유농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 사용대하는 경우(「농지법 시행령」 제24조제2항)

농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우 또는 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우

농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우

상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않은 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지의 경우 또는 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우(「농지법 시행령」 제4조)

자경 농지를 이모작을 위해 8개월 이내로 임대하거나 사용대하는 경우

그러나 농지를 임차하거나 사용대차한 임차인 또는 사용대차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 않을 때에는 시장·군수·구청장이 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있습니다(「농지법」 제23조제2항)

 

계약의 방법

임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만을 말함)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 사용대하는 경우만을 말함)은 서면 계약을 원칙으로 합니다(「농지법」 제24조제1항).

묵시의 갱신

임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 않는다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 않으면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 봅니다(「농지법」 제25조).

임대인의 지위 승계

임대 농지의 양수인은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(「농지법」 제26조).

국유농지와 공유농지의 임대차 특례

「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 국유재산과 공유재산인 농지에는 「농지법」 상 농지의 임대차·사용대차의 규정을 준용하지 않습니다(「농지법」 제27조).

※ 한국농어촌공사(농지은행사업)와의 농지임대차

한국농어촌공사는 영농규모의 적정화, 농지의 효율적 이용, 농업구조개선 및 농지시장과 농업인의 소득 안정 등을 위해 농지의 매매·임대차·교환·분리·합병에 관한 사업, 농지의 가격, 거래동향 등에 관한 정보의 제공, 경영회생 지원을 위한 농지 매입사업, 농지의 임대 등의 수탁사업 및 농지를 담보로 한 농업인의 노후생활안정 지원사업(이하 "농지은행사업"이라 함)을 시행하고 있습니다(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제10조제1항제5호).

따라서 이러한 농지은행사업을 통하여 자기소유의 농지를 한국농어촌공사에 임대차할 수 있습니다.

한편, 농지의 상속 등으로 농업경영을 하지 않는 사람이 초과 소유한 농지를 매도해야 하는 경우 한국농어촌공사를 통해 농지를 임대하거나 사용대하여 농지처분의무를 면제받을 수 있습니다(「농지법」 제7조 및 제23조제1항제7호).

위반 시 제재조치

위의 규정을 위반하여 소유 농지를 임대하거나 사용대한 사람은 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「농지법」 제60조제2호).

임대차 또는 사용대차의 종료 명령을 따르지 않은 사람은 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「농지법」 제60조제3호).