재외국민의 국내거소 신고와 임대차보호법상 대항력

우리 주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인의 권리보호를 위해 임차인의 대항력을 인정하고 있다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 이러한 대항력은 주민등록을 마칠 것을 요건으로 하고 있는데 주민등록을 할 수 없는 외국인, 외국국적동포의 경우에는 외국인등록, 국내거소신고를 주민등록으로 갈음하여 대항력을 인정받을 수 있다(출입국 관리법 제88조의2 제2항).

 

문제는 재외국민인데, 재외국민의 경우 외국인 내지 외국국적동포와 달리 국내거소신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없었던바, 재외국인민의 국내거소신고를 주민등록으로 보아 대항력을 인정해 줄 수 있는지에 대한 논란이 있었다.

 

그런데 최근 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고도 주민등록의 전입신고와 마찬가지로 주택임대차보호법상 대항력이 인정된다는 대법원 판결이 나왔다.

 

A는 2012. 11. 21. 甲주택에 관하여 채무자 B, 근저당권자 A, 채권최고액 1억 원으로 정한 근저당권설정등기를 마쳤다. 뉴질랜드국 영주권을 취득한 재외국민인 C는 2013. 9. 27. 소유자인 B로부터 甲주택을 임대차보증금 2천5백만 원으로 정하여 임차한 다음 2013. 9. 30. 임대차계약서에 확정일자를 받았다. C는 2013. 9. 30. 甲주택을 인도받은 다음 이를 거소로 한 거소이전신고를 마쳤고, 이후 현재까지 甲주택에서 거주하고 있다.

 

1순위 근저당권자인 D은행의 신청으로 2014. 1. 13. 甲주택에 관하여 부동산 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었고, 그 경매절차에서 A는 근저당권자로서, C는 임차인으로서 각각 배당요구를 하였다. 집행법원은 2014. 10. 24. C를 주택임대차법상 대항력 있는 임차인으로 인정하여 C에게 2천만 원을, A에게 7백만 원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다. 이에 A가 C를 피고로 하여 배당이의의 소를 제기하였다.

 

이에 대해 원심은, “재외국민의 거소이전 신고에 대해 주민등록에 의한 법률효과가 인정된다는 명시적 규정이 없다.”는 이유로 C는 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인이 될 수 없다고 보아 A승소 판결을 하였다. 그러나 대법원은 위 사건에서, “재외동포법의 입법목적, 재외국민의 국내거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율에 비추어 볼 때 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 제88조의2 2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형편에 부합하다.”고 판단하여 재외국민 C의 대항력을 인정하여 C에 대한 배당이 정당하다는 취지로 원심을 파기하였다(대법원 2019. 4. 11.선고 2015다254507 판결).

 

법원의 이와 같은 태도는 구 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과를 인정해야 한다는 의미이다. 단지 명시적 규정이 없다는 이유로 외국인과 외국국적동포에게도 적용되는 주택임대차보호법상 대항력을 재외국민에게 적용하지 않는 것은 형평에 반한다는 점에서 입법의 사각지대를 보완한 타당한 결론이라 보여진다.

법무법인 강남 - 강민 변호사