경매컨설팅과 변호사법 위반-검토의견편
(대법원 2018. 8. 1. 선고 2016다242716, 242723 판결)
지난 이야기에서 변호사 또는 법무사가 아닌 자와 체결한 부동산컨설팅계약이 무효라는 판례를 살펴보았는데, 부동산컨설팅계약이 무효로 해석되는 이유에 관한 법무사법과 변호사법에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
1. 변호사의 직무와 법률사무
변호사법 제3조는 변호사의 직무에 관하여 정하고 있는데, 변호사는 당사자와 그 밖의 관계인의 위임이나 국가·지방자치단체와 그 밖의 공공기관의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률 사무를 하는 것을 그 직무로 한다고 정하고 있습니다.
이와 동시에 변호사법은 벌칙으로 ①소송 사건, 비송 사건, 가사 조정 또는 심판 사건, ②행정심판 또는 심사의 청구나 이의신청, 그 밖에 행정기관에 대한 불복신청 사건, ③수사기관에서 취급 중인 수사 사건, ④법령에 따라 설치된 조사기관에서 취급 증인 수사 사건, ⑤그 밖에 일반의 법률 사건에 관하여 감정·대리·중재·화해·청탁·법률상담 또는 법률 관계 문서 작성, 그 밖의 법률사무를 취급하거나 이러한 행위를 알선할 수 없다고 정하면서 이를 위반할 경우 7년 이사의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처한다고 정하고 있습니다(변호사법 제109조 제1호 참조).
변호사법은 법률이 국민생활에 미치는 영향을 고려하여 전문가가 아닌 자의 법률사무로부터 국민을 보호하고, 변호사가 아닌 자가 법률사무의 취급에 관여하는 것을 금지함으로써 변호사제도를 유지하는 측면에서 변호사 자격이 있는 자만이 법률사무를 처리할 수 있도록 하고 있습니다.
판례는 변호사법이 말하는 ‘법률상담’에는 법적 분쟁에 관련되는 실체적, 절차적 사항에 관하여 조언 또는 정보를 제공하거나 그 해결에 필요한 법적, 사실적 문제에 관하여 조건, 조력을 하는 행위를 포함한다고 해석하고 있습니다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도6676 판결).
이 사건 부동산컨설팅 주요내용에 따르면 피고는 경매 물건의 권리분석, 자문, 가격 제시 등을 수행하기로 하였고, 실제로 위 업무와 함께 유치권, 임차인과의 문제에 적극적으로 관여하여 자문함으로써 ‘법률사무’를 수행하였음을 알 수 있습니다.
2. 변호사 외 권리분석이 가능한 자
가. 법무사
변호사가 행하는 법률사무 중 일부는 법무사가 업무를 수행할 수 있는데, 법무사법 제2조가 그 업무의 범위를 정하고 있습니다.
법무사법 제2조 제5호에 따르면 법무사는 민사집행법에 따른 경매사건과 국세징수법이나 그 밖의 법령에 따른 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리 업무를 수행할 수 있습니다.
법무사가 아닌 자는 위 업무를 수행할 수 없고(법무사법 제3조 제1항 참조), 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다(법무사법 제74조 제1항 참조).
나. 매수신청대리인 등록을 마친 공인중개사
개업공인중개사는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분속 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있는데(공인중개사법 제14조 제2항), 다만 동 업무를 수행하기 위해서는 대법원규칙(공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙)이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받을 것을 조건으로 하고 있습니다(공인중개사법 제14조 제3항).
3. 부동산컨설팅계약의 효력
민법 제103조는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효라고 정하고 있고, 우리 법원은 위 변호사법과 법무사법이 정하는 내용은 모두 강행법규이어서 이를 위반하는 내용을 목적으로 하는 계약은 그 자체가 반사회적 성질을 띠게 되어 사법적 효력도 부정된다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다98843 판결)고 해석하고 있으므로 이 사건 부동산컨설팅계약은 무효가 됩니다.
무효는 말 그대로 법률행위가 발생하지 않은 것을 의미하므로 급부가 이행되었다면 그 급부는 부당이득으로 반환하여야 합니다.
4. 사안의 검토
이 사건 피고는 변호사, 법무사, 매수신청대리인 등록을 마친 공인중개사 중 어디에도 해당하지 않았던 것으로 보입니다.
위 자격이 없는 자와의 컨설팅 계약은 무효라는 점에서 피고는 이미 지급받은 수수료를 반환하여야 하는 것은 물론, 형사적으로도 처벌받을 수 있을 것입니다.
권리분석 등과 같은 법률사무는 재산과 직결되어 있는 만큼 전문가의 도움을 받는 것이 자신의 권리와 재산을 보호하는 길일 것입니다.
