‘소액토지투자자가 알아야 할 것들’

- 공짜로 먹으려 들지 말라 세상에 공짜는 없다

경매로 부동산을 취득하려는 사람들 중 상당수가 아직도 그저 싼값에 사려고만 한다.

경매제도가 호가방식에서 입찰방식으로 바뀌면서 일반인들의 참여가 쉬어졌고, 경매도 하나의 재테크 수단이라는 인식이 확산되면서 올 해 5월까지 전국 입찰자수는 12만9천명으로 작년 같은 기간(8만9천명) 대비 45.25% 증가했다.

경기 불황으로 담보대출금을 갚지 못해 경매 시장에 쏟아져 나오고 있는 주택과 달리 토지 물건수는 좀처럼 늘고 있지 않고 있다. 그러나 토지거래허가제 적용을 받지 않는다는 잇점과 신행정수도 이전 등 각종 호재가 겹쳐 토지경매 시장에 관심이 쏠려 있어 수요에 비해 공급이 휠씬 부족한 것이 현실이다.

상황이 이런데 어떻게 싼 값에 살 수 있을까? 경제원리 상 웃돈을 줘야 살 수 있는 게 아닌가 말이다.


- 지가 상승기에는 빨리 잡아야 하고 어느 가격이 진짜 가격인지 파악해야 한다

경매 초보자는 감정가는 생각 안하고 최저가를 기준으로 응찰하거나, 현 시세만 생각하고 입찰가를 시세이상으로 써내지 않는 경우가 많다.

토지경매에 뛰어든 A씨는 1년이 지나도록 한 번도 낙찰을 받지 못했다. 그 지역 토지 시세가 20만원이라 그 이상은 써내지 않았고 오히려 높은 가격에 응찰한 사람들을 이해하지 못했다. 그러다 천신만고 끝에 시세보다 높은 가격에 낙찰을 받았지만 불안한 마음에 입찰보증금도 포기하고 다시는 경매로 땅을 사지 않겠다고 다짐했다.

반대로 투자경험이 많은 B씨는 시세보다 조금 높은 가격을 써내 임야를 낙찰 받고 시세가 오르길 기다렸다가 대지로 형질변경을 해 2배의 이익을 내고 되팔았다.

경매에서는 가장 높은 금액을 제시한 사람만이 그 물건을 낙찰 받을 수 있고, 싼 가격에 좋은 물건을 사겠다는 요행만 바라면 계속 실패할 수 밖에 없는 것이다.


- 경매시장은 소액토지투자자에게 기회를 제공한다

요즘 일반 토지매매시장에서 투자수익이 예상되는 물건을 취득하려면 5억원 이상은 가지고 있어야한다. 5억원 이하로는 좋은 물건을 찾기 어려워 투자목적이 같은 사람들끼리 공동 투자하는 방식도 유행하고 있다.

실제로 수도권개발예정지 물망에 오르고 있는 토지 절반이상이 10억원을 웃돌고, 2-3억원 대 토지 물건은 규모가 작은 전ㆍ답이나 전원주택 정도 지을 수 있는 토지가 대부분이다. 그나마 간간히 나오는 1억원 이하의 물건도 투자수익을 내기 어려운 경우가 많다. 좋은 땅은 매물로 나오기 무섭게 현지인들 사이에서 거래가 이뤄지기 때문이다.

하지만 일반 토지매매 시장과 달리 토지경매시장에서는 1억원대 이하의 괜찮은 물건이 심심찮게 나온다. 아무리 좋은 땅이라도 근저당이나 가압류가 많이 걸려있어 권리관계가 복잡하다면 현지인들끼리 거래하기가 힘들고 일반부동산매물로 소화하는 데도 한계가 있기 때문이다. 따라서 경매는 소액 토지 투자자들에게 좋은 기회가 될 수 있다.


- 토지 투자 금액은 어느 정도가 적당할까?

재산이 2억 내지 5억 정도인 투자자라면 아파트와 토지를 5:5나 6:4로 분산투자하는 방법이 좋다. 그러나 이정도의 투자규모로는 수익형부동산까지 투자하기에는 부족하다.

예를 들어 3억을 가진 사람은 2억짜리 아파트를 사고 나머지 1억과 아파트를 담보로 5천을 대출받아 1억5천 정도를 토지에 투자하면 된다. 실거주와 투자를 적절히 감안해 아파트 1채는 보유하고 있는 것이 좋다. 가급적 역세권이나 값이 오를만한 지역이 좋고, 다주택보유자는 세제상 불이익을 많이 받으므로 작은 평수 여러 채를 가지고 있기 보다는 큰 평수 1채로 가지고 있는게 낫다.

대출 5천이면 한달에 약30만원 정도의 이자를 내야하는데 크게 부담이 되지 않을 듯 하다. 토지에 투자하는 1억5천도 가능하면 분산 투자하는 방법이 좋지만 현실적으로 5천 이하로 쪼개긴 힘들고 6천 내지 8천 정도로 두 군데 정도 나눠 투자하는 것이 이상적이다.


- 1억원 미만으로 투자를 할만한 지역은?

소액투자자라면 도로신설계획이나 향후 개발이 될만한 수도권 외곽지역을 관심 있게 지켜보다 물건이 나타나면 반드시 현장답사를 한 후 응찰하는 것이 좋다. 만약 시간이 없어 전문컨설팅 업체에 의뢰한 경우라도 가급적 본인이 현장을 나가 땅의 모양도 확인해 보고 현지인의 얘기도 들어보는 것이 바람직하다.

초보자들은 파주나 화성, 용인, 평택지역의 땅을 사려고 모여들지만 전문가들은 포천, 연천, 이천, 여주, 안성의 땅을 사들이고 있다. 그래도 파주, 화성, 용인 등지에 투자하고 싶다면 경지가 정리되지 않은 절대농지나 농업보호구역 또는 기존 취락지역 주위의 그린벨트 내 농지를 노려라.

투자수익은 리스크에 대한 반대급부이고 리스크가 제거된 투자 수익은 적을 수 밖에 없다. 따라서 토지 경매로 보다 큰 수익을 원한다면 정확한 권리분석과 현장답사가 필요하고, 투자금액을 최소한 몇 년 이상은 묻어둔다는 생각으로 투자해야 한다.