부동산 매각 시 양도소득세를 절세하라
일반적으로 부동산시장이 침체기(하락기)에 들어서게 되면 사람들은 자신들이 보유하고 있는 부동산을 매각해 현금화하려는 경향이 있다. 하지만 많은 사람들이 부동산을 매각할 때 양도시기와 순서를 잘 맞추면 절세효과를 충분히 누릴 수 있다는 사실을 간과하고 있는 듯하다. 반면 부동산을 거래해본 경험이 많은 부자일수록 매각시기와 순서를 잘 맞춰 양도소득세 절세효과를 맛본 사례가 적지 않다.
사례1: 양도차익과 양도손실이 예상되는
다주택 거래, 같은 해에 팔면 절세효과 커
앞서 인터뷰한 M씨는 서울 강남구 수서동 전용 163㎡(49평) 아파트와 경기도 용인시 공세동 전용 215㎡(65평) 아파트를 1채씩 보유하고 있다. 그 밖에 서울 관악구 봉천동에도 다가구주택 1채를 갖고 있어 총 3채를 보유 중인 다주택자다. 하지만 정작 자신이 보유 중인 주택들은 모두 세놓은 반면, 그녀는 서울 강남구 대치동 전용 84㎡(25평) 아파트를 전세 얻어 살고 있다. 2명의 자녀를 위해 ‘맹모삼천지교’를 실천하고 있는 중이다.
최근 M씨는 보유한 3채 중 1채만 남겨두고, 나머지 2채는 내다팔 계획을 세웠다. 잇따른 정부정책(8・2 부동산 대책 및 9・13 부동산 대책)에 위기감을 느꼈기 때문이다. 양도소득세 중과, 재산세 및 종합부동산세 강화처럼 각종 세금규제가 자신과 같은 다주택자를 주 타깃으로 하고 있는 상황이 부담스럽고, 이에 따라 향후 집값 전망도 어둡게 내다본 것이다.
인근 부동산 중개업소를 탐문해 보유 중인 주택의 매매시세를 확인해보니, 2012년 10억8천만 원에 급매로 매입한 강남구 수서동 아파트는 16억 원(예상 양도차익 5억2천만 원), 2009년 11억9천만 원에 분양받아 입주한 용인시 공세동 아파트는 6억 원(예상 양도손실 5억9천만 원), 2013년 상속받아 임대 중인 봉천동 다가구주택은 19억 원(예상 양도차익 8억 원)이었다.
만일 그녀가 양도소득세를 최대한 줄이려고 한다면 양도차익이 가장 큰 1채(관악구 봉천동 다가구주택)를 뺀 나머지 2채(강남구 수서동 아파트와 용인 공세동 아파트)를 같은 해에 매각하면 된다. 일반적으로 같은 해에 2채 이상의 주택을 팔면 양도차익이 누적되어 세 부담이 가중된다. 하지만 M씨처럼 양도차익과 양도손실이 함께 발생할 것으로 예상되는 경우에는 오히려 동일 연도에 파는 게 유리하다. 같은 해에 매각한 주택을 대상으로 국세청이 양도소득세를 매길 때 양도손실이 양도차익에서 차감되기 때문이다. 물론 이럴 경우 절세효과를 톡톡히 보게 되는 그녀다.
사례2: 1주택자가 상가주택을 팔 경우,
주택면적이 상가면적보다 크면 비과세혜택
소문난 알부자 J씨(68세)는 2014년 매입한 서울 서초구 반포동 전용 198㎡ 아파트 1채(매입가 30억 원, 현재 시세 37억 원)와 2007년 매입한 서울 강남구 논현동 5층짜리 상가주택(매입가 35억 원, 현재 시세 75억 원, 대지면적 363㎡_110평, 건물 총면적 925㎡_280평) 1채를 가지고 있다. 현재 반포동 소재 아파트는 전세로 임대 중이며, J씨 일가족은 논현동 근린상가주택에 거주하고 있다. 논현동 상가주택의 임대내역을 살펴보면, 1층은 편의점과 음식점, 2층은 사무실, 3~4층은 원룸주택, 5층은 일반주택(J씨 일가족 거주)이 자리하고 있다.
J씨는 조만간 서초구 반포동 아파트를 매각할 생각이다. 아파트 매각자금은 구상 중인 신사업에 투입할 예정이다. 만일 서초구 반포동 아파트를 매각하게 되면 강남구 논현동 상가주택 1채만 남게 되어 향후 매각 시 상가부분을 뺀 주택부분에서 1세대 1주택 비과세혜택(9억 원 초과분은 과세)을 받을 수 있게 된다. 즉 상가부분만 양도소득세를 내고 주택부분은 비과세혜택을 누릴 수 있게 된다.
하지만 때에 따라 양도소득세를 대폭 줄일 수도 있다. 공적 장부(등기사항전부증명서)와 현장실사(규모가 큰 부동산의 경우 세무공무원 현장실사도 진행)를 통해 확인된 주택면적이 상가면적보다 클 경우 1주택자로 간주되어 상가주택 전체에 대해 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있기 때문이다. 1주택자일 경우 10년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있어 상가 30%를 받는 것보다 훨씬 큰 혜택을 받게 된다. J씨 역시 반포동 아파트를 사전에 매각할 경우 명실공히 1주택자로 인정받게 됨에 따라 양도소득세 수억 원을 감면받을 수 있음은 물론이다. 기분 좋게 절세효과를 톡톡히 누릴 수 있는 J씨다.
부동산을 매각할 때
양도시기와 순서를 제대로 맞추면
절세효과를 누릴 수 있다.
출처 - 더굿북
