필요비 유익비 유치권

필요비 또는 유익비

 

임차인이 임차목적물에 투여한 필요비 및 유익비의 반환을 받을 때까지(민법 제325조) 임차목적물을 보유할 수 있는 권리가 있다. 따라서 임차인이 들인 비용이 필요비용 또는 유익비에 해당된다면 낙찰자는 이 비용을 부담해야 한다.

그런데 과거처럼 막무가내로 이사비용을 달라는 임차인도 있지만 경매의 대중화로 인해 필요비 내지 유익비를 앞세워 즉, 합법을 가장하여 이사비용을 받아 가는 경우가 간혹 있다. 이에 낙찰자는 상대방이 주장하는 금액이 과다하지 않다면 모르는 척 하면서 지급하고 명도 받는 것이 좋을 것이다.

 

1) 필요비

필요비는 임차목적물 자체의 보존을 위해 투입한 비용으로서 임차목적물의 보존 ․ 수선 등 통상필요비와 재해로 인한 가옥의 대수선 등의 특별필요비로 나누어진다.

 

2) 유익비

유익비는 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 비용이다.

 

3) 행사기간

필요비와 유익비의 상환청구권은 소유자가 임차목적물을 반환받은 때로부터 6개월 이내에 행사하여야 하며, 필요비 등은 임차목적물과 관련하여 발생된 채권으로서 임차인은 유치권을 가지게 된다.

 

4) 실무에서는…

임차인이 필요비 등을 내세워 유치권을 주장할 경우 임대차계약서를 확인해 볼 필요가 있다. 즉, 계약서상에 “임차인은 임대인의 동의 없이 부동산의 용도나 구조 등을 변경하지 못한다." 라는 문구가 표시되어 있다면 이는 임차인 마음대로 임차목적물을 수선 등을 할 수 없는데, 그럼에도 불구하고 임차인이 수선 등을 하였다면 계약만료 후 원상회복의무가 임차인에게 주어지기에 필요비 등의 비용상환청구권은 발생되지 않는다. 이러한 사실을 빌미삼아 상대방과 적정선에서 협상하는 것이 현명할 것이다.

 

라. 인테리어비 등

 

상가임차인이 자기의 특수한 영업목적을 위해 자기의 비용으로 상가 내부를 인테리어 하여 비용이 발생되었더라도 이는 어디까지나 임차인의 이익을 위해 설치한 비용이기에 유치권을 주장할 수 없다.

따라서 상가를 낙찰 받았는데, 임차인이 유치권에 기한 채권으로서 인테리어비용의 반환을 주장할 경우 임차인이 설치한 부분을 낙찰자가 계속 사용한다면 유치권에 의한 채권을 반환하는 것은 아닌, 시설비 명목으로 일정비용을 지급하면 되고, 이를 사용하지 않는다면 원상회복을 주장하면 된다.

 

마. 모텔등의 집기비품

 

모텔등을 낙찰 받을 경우, 침대, TV, 소형냉장고 등 집기비품에 대한 처리방법이다. 모텔등이 경매시장에 나오면 모텔등의 부지와 그 건물만 경매대상이 되는 것이지, 침대 등 집기비품은 경매대상에서 제외된다.

이는 유치권과는 직접적인 관계가 없으나 낙찰 후 점유자를 만나보면 집기비품의 인수명목으로 과다한 비용을 요구하는 경우가 있다. 이에 낙찰자는 불응하고 집기비품을 치우라고 할 수도 있으나 이렇게 되면 모텔등의 영업을 하는데 애로가 있을 수 있다.

결론부터 이야기하자면 점유자가 밉더라도 알정한 선에서 집기비품의 인수금액에 대하여 합의하는 것이 좋다. 왜냐하면 모텔등의 경우, 영업허가가 있어야 하는데, 잡기 비품에 대한 합의가 이루어지지 않으면 상대방이 영업허가를 낙찰자에게 양도하지 않을 것이다(공중위생관리법 제3조의2 제2항 참조).

이렇게 되면 낙찰자는 신규로 영업허가를 받아야 하기에 알토란같은 시간이 소요 되어 단골 장사인 모텔영업에 막대한 지장이 초래될 수 있기 때문이다. 참고로 모텔등 경기를 타는 부동산에 입찰할 경우, 대출관계와 집기비품의 연수비용 등을 분석한 후 입찰에 임해야한다.