가짜 유치권 대응방법

보이지 않는  유치권  대응요령
유치권이란
건물공사나 리모델링과  관련하여
건물주가  공사대금 미납으로
당해 건물을 유치하여 낙찰 이후
에도 경락자에게  채권의 변제를
부담시킬수 있는 법적 담보물권을
말한다

유치권은
법정 담보물권이기 때문에
등기부에 기재되어 있지는 않다
채무를  낙찰자가 부담
선순위 권리이다

실전 경매에서 유치권 성립여지 있음. 기재되어 있는경우
이권리는 입찰하기 전에는 등기부나 매각물건 명세서등
기본서류에 사전 공시되지 않아
투자자분들이 현실적으로
대응하기 어렵다

유치권이 성립 되려면
우선 유치권자가 건축대금을
청구할때 자격은 있는지
유치권자가 공사대금을 받을때
까지  해당물건의 점유 (유치)를
계속해야하고 법원에 받지못한
영수증이나 세금계산서 등
관련자료를 구비하여 법원에
유치권 신고를 해야한다

유치권 함정
시공사와 건물주등
이해관계자가 사전공모
경매에서 일반인들의 접근을 억제
하고  이해관계인들이 물건을
싸게 낙찰받는 경우를 조심

유치권을 가지고
허위로 법적행사나  금액 부풀리기
등 유치권 범죄가 만연
사법부의 추가적인 보완장치가
필요하다
경매입찰을 방해하거나
가짜 유치권 행사는
2년이하의 징역이나 700만원
이하의 벌금에 처한다
(형법 제315조)

낙찰이 되어도
유치권이 소멸되지 않으면
낙찰자에게 채무적 부담이
돌아가게 되므로 합의가
되지 안는한 유치권은 소멸되지
않는다

경매 응찰전에
현장조사  이해관계인을 만나
먼저 합의 해결하고 입찰해야한다

가짜 유치권이란 혐의가
짙으면  낙찰후에도 여러번 유찰
시키고 보상 합의를 하는 방법도
있다

 

현재 점유자, 또는 유치권을 주장하는 자를 상대로 법원에 명도소송 또는 님이 가짜 유치권임을 확인할 수 있는 서류가 확보되어 있다면 인도명령을 신청하십시요. 경매개시결정 이후 점유를 하였다면 집행관 현황조사와 감정평가서를 근거로 개시결정 당시 점유를 하지 않았음을 주장한다.

 

- 관련 자료들은 경매를 신청한 채권자, 채무자에게 도움을 요청하면 협조해 줄 것입니다.

 

- 관련 자료에 의해 형법 제315조에 의거 위계에 의한 경매방해죄로 고소할 수 있습니다.

 

- 허위의 채권증서나 계약서를 작성한 것처럼 서류를 위조하여 집행법원에 제출하면 사문서위조 및 행사죄로 고소할 수 있습니다.

 

- 님의 출입을 불법으로 막아 업무를 방해하면 업무방해죄가 성립합니다.

 

다각도로 압박을 하여 빠른 시일내 소유권을 행사하기를 바랍니다 !

경매사건에서 유치권은 대부분 성립되지 않거나 입증하기가 어려운 경우가 많습니다.

실제로 법원에서도 유치권권리신고서만을 제출하면, 성립여부를 떠나, 유치권 신고를 다 받아주고

소유권이전 이후에 인도명령이나 명도소송 등을 통해 그 성립여부를 다투게 합니다.

 

법원에서 유치권에 관한 자료에 대한 열람이나 정보제공도 하여 주질 않는 관계로

경락을 받은 이후에나 그 유치권에 대한 자세한 내용을 알 수 가 있게되는 관계로

일반인들은 유치권이 존재하면 응찰을 꺼리게되고, 이를 이용하여 유치권자가 저가에 낙찰을 시도하거나

최고가 낙찰자에게 협상비를 요구하기도 하는 폐단이 많이 있지요.

 

유치권에 대한 성립여부에 대한 판단은 누구도 함부로 단정할 수는 없습니다.

단지, 이러한 경우에는 유치권이 인정되기 어렵다는 추측하에 경락을 받고, 소유권을 취득한 다음

일련을 절차를 시도하게 되는 경우가 대부분이지요.

 

개인적으로 유치권문제를 풀었던 경험사례를 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

1. 잔금이 부족한 경우, 일단 금융권에 본 경매물건에 대한 대출여부를 먼저 알아 보시기 바랍니다.

  - 투자금이 다 준비된 상태라면, 별 문제없지만, 대출이 필요한 경우라면, 유치권이 신고되어 있는 경우 대출이 불가한 경우가 많습니다.

 

2. 투자금이 준비된 경우나, 대출이 가능하다면, 다시한번 사건에 대한 권리분석이나 등기부 검토 등을 다시한번 꼼꼼히 하시고, 응찰에 참여하시고,

 

3. 응찰이 되면, 법원에 유치권 신고내역을 열람/복사하셔서 바로 내용증명을 보내시기 바랍니다.

  - 1)유치권신청자의 주장은 다른 채권에 기한 것이라는 내용과

  - 2) 종전 소유자 이면서 옆집에 살고, 이동이 가능한 개집 등을 설치하고 있는 것 등등의 유치권이 성립되지 않는 다는 내용과

  - 3) 소유권이전 이후, 부당한 유치권 주장에 대해 고소와 손해배상 청구 등을 하겠다는 내용 등으로

내용증명을 보내 보시면, 상대방에서 어떤 반응이 올 것이니 이에 따라 대응하시고,

 

4. 잔금납부와 동시에 유치권자에 대한 인도명령을 신청하세요.

일반적인 간단한 형식의 인도명령신청서 말고, 소장형식으로 자세히 작성하시고, 사진이나 증빙자료도 많이 첨부하여 신청하시기 바랍니다, 비용은 인지값 1000원 정도밖에 들지 않습니다.

 

5. 인도명령이 나오면, 바로 집행문 부여 및 송달증명을 발급받아, 강제집행을 신청해 놓으세요.

 

6. 유치권신고자에게 마지막으로 연락하여, 언제 언제까지 인도를 하지 않을 경우, 강제집행을 할 예정이고, 그 비용과 손해배상 청고 소송도 별도로 하겠다고 통보하시면, 대부분 유치권 문제는 풀리게 됩니다.

 

* 서점에 가셔서, 경매서적을 찿아 보시면, 유치권자에 대한 인도명령 신청서 작성 사례 같은 것이 있는 책들이 있습니다. 참고하시고, 좋은 성과 만드시기 바랍니다.