부동산 칼럼 -- 2020년 수익형 부동산 어떤 매물 노릴까?

 

수요 많은 꼬마빌딩, 오피스 ‘인기’ 끌 듯

수익형 부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세를 이어갈 것으로 예상된다. 최근 상가와 오피스텔 매매가는 상승한 데 비해 수익률이 악화되고, 이자상환비율(RTI) 등 대출규제 강화 등으로 투자 심리가 저하된 상황에서 공급량 증가, 소비위축 등 악재들이 겹쳤다. 그렇다 보니 주택규제 강화로 인해 틈새투자처로 꼽히던 수익형 부동산시장의 위축이 불가피할 것이란 전망이 우세적이다.
수익형 부동산 시장의 전망이 어두운 이유는 수익률 하락과 거래량 감소를 들 수 있다. 투자자들이 인기 급매 아파트 매수세에 더 관심을 가지면서 수익형 부동산 투자의 매력이 부족해 보인다. 임대수익률도 완만한 하락세이다. 한국감정원의 오피스텔 가격동향 조사에 따르면 전국 오피스텔 수익률은 5.4%로 지난해 대비 0.1% 하락했다. 상가도 상황은 마찬가지이다. 2019년 상반기 대비 평균 수익률은 0.1%, 거래량도 15% 감소하며 매각에 어려움을 겪고 있는 상황이다.
오피스텔·상가의 공급 과잉현상과 공실 우려감으로 투자 열기가 식고 있는 상황이다. 부동산 114에 따르면 2019년 서울에서만 4만3000실의 오피스텔이 공급됐으며 2020년까지 연평균 4만실이 계속 공급될 예정이다. 이는 15년 만에 최대 공급물량인데, 입주물량이 늘어나면 전월세 등 임대료가 낮아져 수익률이 떨어지기 마련이다. 상가의 경우 공실률이 평균 11%대 로 물량 증가로 인해 공실 비중이 줄지 않고 늘어날 전망이다.
그러나 시중 유동성이 여전히 넘치는 상황에서 금리 인하가 이뤄지면서 세금 부담이 적은 오피스텔·상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 시중 자금이 점차 몰릴 가능성도 배제할 수 없다. 세금 부담이 큰 주택을 여러 채 갖고 있기보다 똘똘한 한 채는 보유한 채 여유자금은 상대적으로 세금 부담이 덜한 수익형 부동산으로 갈아타는 시나리오가 예상된다. 택지지구의 단지 내 상가나 오피스텔, 또 교통망이 확충되는 지역 내 꼬마빌딩에 대한 인기가 올라갈 전망이다.

 

할인·저가 상가나 경매·공매 수익형 몸값 올라갈 듯

소형아파트와 부분 임대아파트 역시 틈새 수익형 상품으로 노려볼만한 투자대상이다. 젊은 혼족 200만 시대를 맞아 1인 가구 주거수요 증가에 대비해 임대소득 창출형 아파텔, 서비스드 레지던스, 셰어하우스, 도시형생활주택 등 주거, 상업, 휴식, 문화가 융복합된 주거시설 임대사업에 주목할 필요가 있다. 부분 임대아파트는 내 집에 살면서도 남는 소형 공간을 활용해 꾸준한 임대수익을 올리는 전략으로 투자자들로부터 관심을 끌 전망이다.
섹션 오피스, 공유 오피스 등 소형 오피스 임대사업의 관심도도 꾸준히 늘어날 전망이다. 모바일, 온라인 산업을 기반으로 하는 1인 기업 증가와 함께 향후 사업 운영비 절감에 효율적인 공간으로 임대수익을 창출하는 상품이다. 강남권, 도심 역세권, 지식산업센터 주변 내 입지가 양호한 지역은 사무공간 외 회의실 등 부대시설 공유로 비용 절감과 실사용 공간 효율성도 좋아 1인 기업인 사이에서 투자 선호도가 높다.

 

지식산업센터는 최근 몇 년 간 떠오르고 있는 임대 수익형 부동산의 신흥 강자다. 지산은 과거 아파트형공장이라고 불렸지만 최근에는 제조업과 지식산업, 정보통신사업 분양기업과 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물을 말한다. 대출 제한이 적고 각종 세제혜택이 주어져 투자자의 부담을 덜어주는 장점이 있다. 단, 매년 20% 이상 공급 물량이 증가하고 있어 지역·입지별 양극화가 일어날 가능성이 큰 만큼 옥석을 가릴 필요가 있다.
기숙사와 창고, 렌탈하우스 등 틈새 수익형 부동산도 임대사업에 관심 끄는 수요자들로부터 인기를 끌 전망이다. 특히 산단이나 공단, 공업지구 지식산업센터에 인접한 오피스텔형 기숙사는 상주인구를 배후로 해 수요가 증가하고 있어 틈새 임대 상품으로 인기가 높다. 창고 임대사업의 경우 지자체별로 창고시설 신축허가 제한으로 신축부지의 확보가 어렵다. 기존 중소형 창고의 자산가치 상승과 함께 꾸준한 임대상품으로 자리매김할 전망이다.
자산가들로부터 투자관심이 높은 꼬마빌딩은 2020년 한 해에도 몸값이 더욱 높아질 전망이다. 개인과 법인 모두가 접근 가능한 꼬마빌딩이 인기가 높아지면서 강남3구 외에 가격부담이 적은 수도권 역세권 상가주택으로 투자를 확대할 가능성이 높다. 그동안 임대수익의 대상이자 부의 대물림 수단으로 각광받았지만 보유세와 양도세 부담이 늘어나 세금 부담과 낮아진 수익률을 두고 부동산 가치가 오를 만한 저가 매물을 중심으로 거래가 활발하게 늘어날 전망이다.
향후 수익형 부동산의 수익률은 점점 하락할 전망이다. 수익형부동산의 대표격인 상가의 연간 수익률이 집계 이후 처음으로 4%대로 내려앉았다. 주택과 달리 상가 등 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가격이 떨어지는 경우가 많기 때문에 나중에 분양가보다 싼 가격에 팔아넘기는 경우도 적지 않다. 월세도 중요하지만 나중에 가격이 오를 상가를 찾는 게 중요하다.

대체로 가격이 오르는 상가는 최초 매입 시 가격이 저렴한 수익형 부동산들이다. 예를 들어 최초 분양가가 저렴한 LH상가, 할인 분양하는 오피스텔, 미분양분을 저가에 분양하는 상가, 지식산업센터, 감정가의 30% 정도 할인해 매각하는 경매 상가·오피스텔·창고, 캠코에서 압류재산으로 매각하는 근린상가나 사무실, 오피스텔을 고르면 수익형 부동산 최고의 수익률을 거둘 수 있다.
결국 2020년 수익형 부동산 시장은 대체로 전망이 밝지 않다. 수익형 부동산이 주택 규제의 반사이익 상품으로 기대 된다고 하더라도 실물 경기가 둔화하고 있는데다 대출 규제 강화, 세금 인상, 추가 규제 대책까지 겹쳐 시장 여건이 좋지 않을 우려가 크다. 역세권 오피스텔과 꼬마빌딩, 소형주택 임대사업은 인기를 끌지만 전체적으로 시장이 하향 안정세가 예상되는 만큼 대출 부담을 줄이고 신중한 투자 자세를 갖는 게 유리해 보인다.
수익형 부동산 투자의 가장 큰 위험은 과도한 공급물량 증가와 침체된 실물경제로 시장에 양극화 현상이 일어날 가능성이 크다는 점이다. 특히 수익형 부동산은 경쟁시설이 크게 늘면서 공급 과잉의 경고등이 켜진 만큼 신중한 투자가 필요하다. 단순히 기대수익률만 따지지 말고 주변 입지와 상권, 배후 상황과 교통망, 지역 경기상황 확인과 함께 배후 수요 등을 종합적으로 고려한 후 투자해야 안전하다.

다음, 네이버 칼럼니스트 - 윤재호

 

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