한눈으로 보는 부동산 경매신청 절차

-- 경매신청

경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있습니다. 강제경매는 소송을 통해 채권의 유효성이 입증된 확정판결(이행판결) 등의 채무명의가 있어야만 경매를 신청할 수 있으며, 임의경매는 별도의 소송이나 판결없이 등기부상 권리자(채권자)가 변제기 이후의 잔존대여금의 회수를 위해 경매를 신청할 수 있습니다.
경매신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.

① 채권자와 채무자ㆍ소유자/대리인(임의경매등)의 성명과 주소
② 집행법원
③ 경매대상 부동산의 정확한 표시(일반적으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 됩니다)
④ 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구 전액(채권계산서의 제출에 의하여 확장이 허용되지 않기 때문에 청구 전액을 기재하여야 하며, 별도의 배당요구에 의하여 확장된 부분을 청구할 수 있습니다)
⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원 - 경매신청시 담보권이나 채권을 증명할 수 있는 근저당권, 전세권설정계약서또는 채무명의 (집행력 있는 판결정본,확정된 지급명령, 조정조서, 약속어음공정증서) 표시하여야 합니다.

*첨부서류 : 집행력있는 판결정본(강제경매), 건축물 관리대장, 등기부등본, 토지대장등
경매신청부동산이 미등기 부동산인 경우에는 개시결정과 동시에 법원이 채무자의 명의로 촉탁에 의한 보존등기할 수 있음을 증명할 서류(예를 들면 채무자 소유명의로 된 건축물 대장등본이나 토지대장 등본)를 첨부하여야 합니다.

채권자ㆍ채무자가 행위무능력자인 경우에는 이들을 표시하는 이외에 법정대리인을 표시하고 호적등본을 첨부해야 하며, 법인인 경우는 법인의 대표자임을 증명하는 법인등기부등본(초본)을 첨부해야 합니다.
등록세 및 교육세 고지서는 부동산 소재지 관할 시청, 구청, 군청 세무과 에서 발급하며, 고지서는 해당 청에 비치되어 있는 고지서 발급신청서에 경매신청서 부본(사본)을 첨부하여 제출하면 즉시 발급하여 줍니다. 발급 받은 고지서에 의하여 우체국에 납부하거나 부동산 소재지의 금융기관에 납부하고 신청서에 영수필확인서와 영수필통지서를 첨부합니다.

[경매예납비용 - 경매비용자료 첨부 참조]

1. 신문공고료 : 건당 200,000원

2. 현황조사료 : 건당 63,260원

3. 입찰수수료 :
- 매각대금 1천만원 이하 : 매각대금 × 0.02 + 5,000원
- 1천만원 초과 5천만원 이하 : (매각대금 - 1천만원) × 0.015 + 203,000원
- 5천만원 초과 1억원 이하 : (매각대금 - 5천만원) × 0.01 + 803,000원
- 1억원 초과 3억원까지 : (매각대금 - 1억원) × 0.005 + 1,303,000원
- 3억원 초과 5억원까지 : (매각대금 - 3억원) × 0.003 + 2,303,000원
- 5억원 초과 10억원까지 : (매각대금 - 5억원) × 0.002 + 2,903,000원
- 10억원이상 3,903,000원(상한선)

※ 10만원 미만은 10만원으로 한다.

4. 감정료 :
- 감정가액 5천만원까지 150,000원
- 5천만원 초과 ~ 5억 원까지 : (감정가액 × 0.0011 + 95,000원) × 0.8
- 5억 원 초과 10억 원까지 : (감정가액 × 0.0009 + 195,000원) × 0.8
- 10억 원 초과 50억 원까지 : (감정가액 × 0.0008 + 295,000원) × 0.8
- 50억 원 초과 100억 원까지 : (감정가액 × 0.0007 + 795,000원) × 0.8
- 100억 원 초과 500억 원까지 : (감정가액 × 0.0006 + 1,795,000원) × 0.8
- 500억 원 초과 1,000억 원까지 : (감정가액 × 0.0005 + 6,795,000원) × 0.8
- 1,000억 원 초과 : (감정가액 × 0.0004 + 16,795,000원) × 0.8

※ 감정수수료는 매각대금 대신 감정가액으로 계산함.

5. 유찰수수료 : 1회당 6,000원

6. 송달료 : (신청서상 이해관계인수 + 3) × 10회분(1회분 3,550원, 2014.2.1. 현재)

7. 인지 : 건당 5,000원

8. 증지 : 필지당 2,000원 이며 주택은 토지 건물을 각각의 부동산으로, 아파트/연립/다세대는 토지 건물을 한필지로 봄

 

-- 경매개시 결정

접수된 임의경매사건의 형식적, 실질적요건 구비 등 필요조건심사를 한 뒤 2~3일내에 경매개시결정이 내려집니다

 

-- 개시결정 송달

법원은 채권자ㆍ채무자ㆍ소유자ㆍ경매신청자ㆍ임차인 등에게 경매가 개시되었음을 알리는 결정문을 보냅니다. 경매 부동산에 대한 압류는 채무자에게 경매개시 결정문이 송달될 때 또는 경매기입 신청등기 시에 효력이 발생합니다. 임차인은 임대차 계약서 사본과 주민등록등(초)본을 첨부하여 권리신고 및 배당요구 신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다.

 

-- 배당요구종기 결정(배당요구 마감일)

민사집행법에서 새로이 도입된 제도로 법원이 경매절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(마감일)를 첫 입찰일 이전으로 정하여 공고를 합니다. 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 되며, 그 때까지 배당요구를 하지 않을 경우 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않게 됩니다. 또 첫경매 개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없게 되는 등 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있습니다.

▶ 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자
1) 집행력있는 정본을 가진 채권자.
2) 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
주택임대차보호법에 의한 후순위 소액임차인, 확정일자부임차인.
근로기준법에 의한 임금채권자.
상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등
3) 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자
4) 국세등의 교부청구권자 : 국세등 조세채권 이외에 의료보험법, 국민의료 보험법,
산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금

▶ 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자
첫 경매개시결정등기전에 이미 등기를 경료한 담보권자, 임차권 등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기(낙찰기일)까지 한 경매신청에 의하여 2중개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
※ 첫경매개시결정등기 후에 등기를 경료한 담보권자의 경우에는 배당요구의.종기까지 권리신고를 하면 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있습니다.

 

-- 경매 등기촉탁

법원은 경매대상 부동산의 등기부등본에 경매개시결정 사항을 등기하도록.관할등기소에 촉탁을 명합니다.   (등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재)

 

-- 감정평가명령

감정인에게 경매부동산에 대한 감정(임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정.지상권의 발생 여부, 유치권존부 등의 권리사항과 공법상의 규제사항 등) 을 의뢰합니다. (조사기간 통상 2주)

 

-- 현황조사명령

경매부동산에 대한 현황조사(부동산위치 및 현황, 임차관계, 부속건물 등)가 집행관에 의해 진행됩니다.

 

-- 채권신고(이해관계인/공무소)

▶ 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고
법원은 경매개시결정 후 조세 및 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 경매 대상부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지하여 줄 것을 최고하게 됩니다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것입니다. 민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 배당요구의 종기까지 조세채권의 유무를 법원에 신고하여야 배당을 받을 수 있습니다.

▶ 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 마감일 전까지 제출할 것을 최고하게 됩니다. 가등기담보권자에 대하여도 최고합니다. 이 역시 우선채권의 유무, 금액 등을 신고받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 의미가 있습니다

 

※ 최고란?
법률상 일정한 결과를 일으키기 위하여 상대편의 행위 또는 불행위를 재촉하는 일