파주 창고 권리분석 따라잡기
감정가 대비 34%까지 유찰된 물건인데 재경매를 거쳐 약 7억3천만원에 낙찰이 되었습니다.
(출처:부동산태인)
매각물건명세서에 뭔가 조건이 많습니다. 하나씩 검토를 해 보겠습니다
1. 최선순위 가처분
등기사항증명서상 최선순위 권리는 가처분입니다. 가처분이 있을 경우 피보전권리가 무엇인지를 확인해 봐야 하는데요
(출처:부동산태인)
피보전권리는 추가근저당권설정등기청구권인데 을구를 보니 가처분 채권자와 동일한 채권자인 북파주농협 이름으로 근저당권이 2018년 1월 10일에 등기되었음을 알수 있습니다. 가처분채권자 입장에서는 추가근저당권설정이라는 목적이 달성이 되었음을 알수 있겠습니다. 이렇게 목적이 달성된 경우 가처분은 효력이 없게 되는데 채권자측에서는 미리 법원에 가처분말소동의서를 법원에 제출했습니다.
2. 임차인 관련
(출처:부동산태인)
말소기준권리보다 앞서 사업자등록이 되어 있는 임차인이 있는 것으로 보이나 매각물건명세서 비고란에 채권자가 제보한 내용을 보면 폐업한 사실을 알수 있습니다. 임차인의 대항력은 사업자등록과 점유를 모두 갖추어야 하는데 폐업을 하게 되면 사업자등록이 없어지게 되므로 대항력이 소멸됩니다.
3. 유치권
호원기업으로부터 유치권신고 들어와 있습니다. 유치권의 공시방법은 점유인데 채권자가 유치권자가 점유를 하고 있지 않다는 취지의 유치권배제신청서를 제출했습니다. 건물신축전부터 채권자는 토지의 담보권자여서 건물신축후 추가담보설정까지 진행한 것을 보면 이 현장에 대해서 잘 알고 있을 것입니다. 응찰자가 입찰전에 볼수 있는 내용에는 단순하게 유치권신고가 있다는 정도만 나오지만 채권자는 법원기록을 복사하거나 열람하여 유치권신고서등의 서류들을 이미 확보하고 있는 경우가 많으므로 사전에 담당자와 통화를 한다면 유치권의 성립여부에 대한 판단을 어느정도 확인할수 있겠습니다. 점유가 안되어 있다는 취지의 유치권배제신청서이므로 채권자가 파악하고 있는 점유현황에 대한 내용을 숙지한 후 현장조사를 하면 유치권에 대한 권리도 해결이 가능할 것입니다.
4. 농취증
매각물건명세서에 농취증에 대한 내용이 있습니다. 농취증을 못받을 경우 입찰보증금이 몰수되기도 하므로 입찰전에 확인을 필요가 있습니다.
(출처:부동산태인)
앞전에 낙찰받았던 최고가매수인이 농취증을 제출한 것을 문건접수내역을 통해 확인할수 있습니다. 그렇다면 이번에 낙찰을 받아도 농취증을 받는데는 문제가 없을 것으로 보여집니다. 불법으로 형질변경 된 토지의 경우는 원상복구를 조건부로 농취증을 받게 되기도 하니 사전에 담당공무원과 통화후 입찰을 하시면 되겠습니다.
5. 용도지역
(출처:부동산태인)
본 건 토지의 용도지역은 생산관리지역입니다. 용도지역에 따라 건폐율, 용적율, 건축할수 있는 건축물이 결정되게 됩니다.
(출처:부동산태인)
생산관리지역에 할수 있는 창고나 공장의 유형입니다. 일반적인 공장이나 창고는 안되고 일정업종만 가능함을 알수 있습니다. 그러므로 원칙적으로는 이에 해당하는 업종으로 허가를 받고 건물을 신축한 후 임대를 주거나 직접사용을 해야하지만 실무에서는 준공 후에 다른업종으로 사용을 하기도 합니다. 어느토지에 건축할수 있는 건축물의 종류가 적다면 그만큼 토지사용에 제한이 걸리므로 토지가격에 영향을 줄수 있겠습니다.
선순위 임차인, 유치권, 선순위 가처분 등 다소 복잡한 내용들이 있는 경매물건이지만 매각물건명세서에 어느정도 해답이 나와 있는 케이스의 물건이었습니다. 물건명세서에 기재가 없더라도 채권자등 과의 사전통화를 통해 입찰전 여러 가지 정보를 얻어내어 입찰전에 꼼꼼히 조사를 하신다면 다소 권리상 어려움이 있더라도 해결할수 있을 것입니다. 또한, 모든 토지에는 용도지역 등 공법상 규제사항들도 많이 있으므로 토지이용계획확인원을 확인한 후 담당공무원과도 통화를 하여 사전에 낙찰후에 문제가 발생하지 않도록 해야할 것입니다. 취득하려고 하는 토지에 원하는 건축물의 종류를 허가받을수 있는지 도로와의 관계는 문제가 없는등 개발을 하는데 제한사항이 없는지를 확인해 보면 되겠습니다.
부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표
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